מי ממלא אותו
יחידים וחברות המעבירים מקרקעין בקפריסין במכירה, בהחלפה, במתנה או בהעברה דומה. יש להשתמש בטופס אחד לכל עסקה.
מה מצרפים אליו
- הסכם המכר, אם קיים (חובה), מבוייל כשנדרש
- שטרי בעלות, או מסמכי הרכישה אם אין שטרי בעלות, וחוזי שכירות כשרלוונטי
- טופס T.D.413, שאלון על העסקה
- הוכחה לעלות ולתאריך הרכישה, ולכל סכום שאתם מנכים: דמי העברה, הסכם הלוואה ודפי ריבית, חשבונית ורישיון של המתווך, חשבוניות עבור תוספות
- דפי ניכויי הון (פחת לצורכי מס), אם נתבעו
- דף צריכת חשמל מ-EAC לכל דירה, בית, חנות או משרד
- טופס N313 להעברה, וכל מסמך אחר שרשות המסים מפרטת לסוג העסקה שלכם
שדה אחר שדה
עמוד 1: המוכר (ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΔΙΑΘΕΤΗ)
| בטופס | מה לכתוב | דוגמה |
|---|---|---|
| Full name / company name ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΕΠΩΝΥΜΙΑ | כפי שמופיע בתעודת הזהות או בדרכון; לחברה, כפי שמופיע בתעודת הרישום שלה. | JOHN EXAMPLE |
| Correspondence address ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΛΛΗΛΟΓΡΑΦΙΑΣ | לאן יש לשלוח את השומה. | 1 Example Street, 3000 Limassol |
| Tax number / telephone Α.Φ.Μ. / ΑΡ. ΤΗΛ. | מספר הזיהוי שלכם לצורכי מס בקפריסין. אם אין לכם, הירשמו קודם ואז הגישו את הדוח. | 00000000X / +357 99 000000 |
| Date of disposal ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΔΙΑΘΕΣΗΣ | מועדי החודש האחד להגשת הדוח ולתשלום המס נספרים מתאריך זה. | 01/10/2026 |
| For official use: tax reference / levy reference ΓΙΑ ΕΠΙΣΗΜΗ ΧΡΗΣΗ: Αναφ.Φορολ. / Αναφ.Τέλους | השאירו ריק. | — |
עמוד 1: חישוב מס רווחי הון (ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΦΟΡΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΩΝ ΚΕΡΔΩΝ)
| בטופס | מה לכתוב | דוגמה |
|---|---|---|
| Disposal proceeds (from page 3, total of column 17) Προϊόν Διάθεσης (από σελίδα 3, σύνολο στήλης 17) | המחיר שבהסכם. במתנה, שווי השוק. | €300,000 |
| Less: deductions (from page 3, total of column 16) Μείον: Αφαιρέσεις (από σελίδα 3, σύνολο στήλης 16) | עלות מתואמת לאינפלציה בתוספת הוצאות מותרות. | €220,000 |
| Exchange gain Κέρδος ανταλλαγής | רק בהחלפה: הרווח שלא שימש לרכישת הנכס האחר. | — |
| Balance ΥΠΟΛΟΙΠΟ | התמורה בניכוי הניכויים, בתוספת רווח ההחלפה אם יש. | €80,000 |
| Plus: depreciation up to 31/12/2007 / depreciation from 1/1/2008 Πλέον: Αποσβέσεις μέχρι 31/12/2007 / Αποσβέσεις από 1/1/2008 | ניכויי הון שניתנו במסגרת מס הכנסה, למשל על נכס מושכר. | — |
| Gain / (loss) on this disposal ΚΕΡΔΟΣ / (ΖΗΜΙΑ) ΑΠΟ ΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗ ΑΥΤΗ | מחקו את המיותר. | €80,000 |
| Less: loss brought forward Μείον: Ζημιά από μεταφορά | הפסדים מעסקאות קודמות מועברים לקיזוז מול רווחים מאוחרים יותר. | — |
| Exemption / remaining exemption Απαλλαγή / Υπόλοιπο απαλλαγής | ליחידים יש פטורים לכל החיים. ההערות המודפסות מציגות את הסכומים שלפני 2026 (€17,086.01 כללי, €25,629.02 קרקע חקלאית, €85,430.07 דירת מגורים עיקרית). חוק 242(I)/2025 העלה אותם מ-1 בינואר 2026 ל-€30,000, €50,000 ו-€150,000. | €17,086.01 |
| Taxable gain / loss carried forward / remaining exemption ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΟ ΚΕΡΔΟΣ / ΖΗΜΙΑ ΜΕΤΑΦΕΡΟΜΕΝΗ / ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ | מחקו את המיותר. | €62,913.99 |
| Capital gains tax at 20% ΦΟΡΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΩΝ ΚΕΡΔΩΝ @ 20% | שיעור של 20% מהרווח החייב במס. | €12,582.80 |
| Less: estate duty paid Μείον: Φόρος Κληρονομιάς που πληρώθηκε | רק לנכס שהתקבל בירושה ששולם עליו מס עיזבון. | — |
| Tax payable (code 0500) ΦΟΡΟΣ ΠΛΗΡΩΤΕΟΣ (0500) | יש לשלם תוך חודש אחד מהעסקה. | €12,582.80 |
עמוד 1: היטל, קרבה והצהרות
| בטופס | מה לכתוב | דוגמה |
|---|---|---|
| Levy for the Central Agency for Equitable Distribution of Burdens (code 0510): total sale price of properties with a general valuation (page 3, column 19) at 0.4% ΤΕΛΟΣ για Κεντρικό Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών (0510): Συνολικό τίμημα πώλησης ακινήτων που έχουν Α.Γ.Ε. (από σελ. 3, στήλη 19) € ... @ 0,4% | מאז 18/11/2022, 0.4% ממחיר המכירה של נכס שיש לו שומה כללית של מחלקת המקרקעין. ההיטל לא חל על מכירות במסגרת ארגון מחדש של הלוואות שמשמשות לפירעון הלוואות בעייתיות, ולא על ארגון מחדש של חברות. משולם בעת ההעברה. | €300,000 × 0.4% = €1,200 |
| Relationship of seller to buyer Συγγένεια / σχέση διαθέτη με δικαιοδόχο | למשל 'אין', 'בן/בת זוג' או 'בן'. | None |
| Buyer's declaration: signature, name, address, ID or registration number, telephone ΔΗΛΩΣΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΧΟΥ: ΥΠΟΓΡΑΦΗ / ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΕΠΩΝΥΜΙΑ / ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ / ΑΡ. ΤΑΥΤ./ ΕΓΓΡΑΦΗΣ / ΑΡ. ΤΗΛ. | רק כשאין הסכם בכתב: הקונה מאשר שאין הסכם ושהמחיר אמיתי. לפי רשות המסים, במקרה כזה כל החתימות חייבות להיות מאושרות על ידי פקיד מאשר. | — |
| Seller's declaration: ... I declare that there is / is not a written disposal agreement and that this return is true ΔΗΛΩΣΗ ΔΙΑΘΕΤΗ: ... δηλώνω ότι υπάρχει / δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία ... | מחקו 'הוא' או 'אינו'. | there is |
| Signature / name / capacity / tax number or ID / date ΥΠΟΓΡΑΦΗ / ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΙΔΙΟΤΗΤΑ / Α.Φ.Μ. / ΑΡ. ΤΑΥΤ. / ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ | התפקיד: מוכר, דירקטור, מזכיר, שותף, נציג, אפוטרופוס וכו׳. | J. Example / JOHN EXAMPLE / Seller / 00000000X / 15/10/2026 |
| Address of representative or guardian / telephone ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ Ή ΚΗΔΕΜΟΝΑ / ΑΡ. ΤΗΛ. | רק אם נציג או אפוטרופוס מגיש את הדוח. | — |
עמוד 2: הנכס המועבר (ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΠΟΥ ΔΙΑΤΙΘΕΤΑΙ / ΠΩΛΕΙΤΑΙ)
| בטופס | מה לכתוב | דוגמה |
|---|---|---|
| 1 District / 2 Town, village or parish 1 Επαρχία / 2 Πόλη / Χωριό ή Ενορία | שורה אחת לכל נכס; שורות נפרדות לחלקים שנרכשו בתאריכים שונים. | Limassol / Germasogeia |
| 3 Title registration number / 4 Sheet/plan / 5 Plot number 3 Αριθμός Εγγραφής Τίτλου / 4 Φ/ΣΧ. / 5 Αριθμός Τεμαχίου | מתוך שטר הבעלות. | 0/0000 / 00/00 / 000 |
| 6 Area: land (donums / m²) / buildings (m²) 6 Εμβαδό: Γη (Δεκ. / τ.μ.) / Κτίρια (τ.μ.) | מתוך שטר הבעלות. | — / 0 / 95 |
| 7 Description of property 7 Περιγραφή Ακινήτου | למשל דירה, בית, מגרש. | Apartment |
| 8 Original share in the whole* 8 Αρχικό Μερίδιο στο όλο* | החלק שלכם כפי שמופיע בשטר הבעלות. | 1/1 |
| 9 Number and date of the transfer (acquisition) 9 Αρ. και Ημ. Μεταβίβασης (απόκτησης) | ההעברה במחלקת המקרקעין שבה רכשתם אותו. | 0000/2015, 10/03/2015 |
| Expenses / additions – description / title registration number it relates to Δαπάνες / Προσθήκες – περιγραφή / Αριθμός εγγραφής τίτλου που αφορά | שיפורים או תוספות אחרי הרכישה, עם הוכחות. | New kitchen 2020 / 0/0000 |
| Transfer fees** / interest** / estate agent's commission** Μεταβιβαστικά δικαιώματα** / Τόκοι** / Προμήθεια κτηματομεσίτη** | אלה אינם מתואמים לאינפלציה. צרפו קבלות, דפי הלוואה ואת חשבונית המתווך. | €6,000 / €8,000 / €9,000 |
| Documents required and attached: 1) sale agreement, mandatory where it exists 2) title deeds or purchase documents, and leases 3) evidence for the amounts claimed 4) capital allowance statements, if claimed ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΚΑΙ ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΟΝΤΑΙ: 1) Συμφωνία πώλησης ... 2) Τίτλοι ιδιοκτησίας ή αγοραπωλητήρια έγγραφα ... 3) Οποιαδήποτε στοιχεία υποστηρίζουν τα ποσά ... 4) Καταστάσεις κεφαλαιουχικών εκπτώσεων | סמנו כל משבצת של מסמך שאתם מצרפים. | √ 1, 2, 3 |
עמוד 3: ניכויים (ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΦΑΙΡΕΣΕΩΝ), עמודות 10–19
| בטופס | מה לכתוב | דוגמה |
|---|---|---|
| 10 Inflation date 10 Ημερ. πληθωρισμού | תאריך הרכישה או ההוצאה, המשמש למדד האינפלציה. | 10/03/2015 |
| 11 Share in the whole disposed of 11 Μερίδιο στο όλο που διατίθεται | החלק שאתם מוכרים כעת. | 1/1 |
| 12 Amount* in Cyprus pounds / 13 Amount* in euros 12 Ποσό* £ / 13 Ποσό* € cent | עלות הרכישה, או שווי השוק ב-1/1/1980 (או 14/7/1974 או 27/6/1978) לנכס ישן יותר. בלירות לעסקאות עד 31/12/2007, באירו לאחר מכן. | €200,000 |
| 14 Inflation index at disposal date / 15 Inflation index at acquisition or expense date 14 Δείκτης Πληθωρισμού ημερ. διάθεσης / 15 Δείκτης Πληθ. ημερ. απόκτησης / δαπάνης | מתפרסם על ידי רשות המסים. | — |
| 16 Inflation-adjusted value 16 Αναπροσαρμοσμένη αξία λόγω πληθωρισμού £ / € | סכום × המדד במועד העסקה ÷ המדד במועד הרכישה. דמי העברה, ריבית ועמלה אינם מתואמים. | €205,000 |
| 17 Disposal proceeds 17 Προϊόν διάθεσης £ / € | המחיר עבור חלק זה. | €300,000 |
| 18 General valuation of the share transferred (column 11) 18 Α.Γ.Ε. μεταβιβαζόμενου μεριδίου (στήλη 11) | השומה הכללית האחרונה של מחלקת המקרקעין לפני העסקה. | €150,000 |
| 19 Sale price of the share that has a general valuation 19 Τίμημα πώλησης μεριδίου που έχει Α.Γ.Ε. | הבסיס להיטל של 0.4%. | €300,000 |
| Totals (carried to 'Deductions', 'Disposal proceeds' and 'Total sale price of properties with a general valuation' on page 1) ΣΥΝΟΛΑ (μεταφέρονται ανάλογα στις «Αφαιρέσεις», στο «Προϊόν Διάθεσης» και στο «Συνολικό τίμημα πώλησης ακινήτων που έχουν Α.Γ.Ε.», σελίδα 1) | סכמו כל עמודה והעתיקו את הסכומים לעמוד 1. | — |
טעויות נפוצות
- הגשה אחרי ההעברה במחלקת המקרקעין. יש להגיש את הדוח תוך חודש אחד מהעסקה ולפני ההעברה; הגשה באיחור עולה €100.
- תשלום המס באיחור. אם המס לא שולם תוך חודש אחד מהעסקה, חלים ריבית ותוספת של 5%.
- תיאום דמי העברה, ריבית או עמלת מתווך לאינפלציה. לפי הטופס הם אינם מתואמים.
- תביעת הוצאות בלי חשבוניות והוכחת תשלום.
- שימוש בטופס T.D.401 אחד לכמה עסקאות. יש להשתמש בטופס נפרד לכל אחת.
- שימוש בסכומי הפטור המודפסים בהערות. מ-1 בינואר 2026 הם €30,000 כללי, €50,000 קרקע חקלאית ו-€150,000 לדירת מגורים עיקרית (חוק 242(I)/2025).
שאלות
מתי יש להגיש את טופס T.D.401?
תוך חודש אחד מהעסקה, ובכל מקרה לפני העברת הנכס, כדי שניתן יהיה לשום את המס.
מהו שיעור מס רווחי הון בקפריסין?
שיעור של 20% מהרווח החייב במס על מקרקעין בקפריסין.
מהו התשלום של 0.4% שבטופס?
היטל עבור הסוכנות המרכזית לחלוקה שוויונית של הנטל, הנגבה מאז 18/11/2022 על מחיר המכירה של נכס שיש לו שומה כללית של מחלקת המקרקעין, ומשולם בעת ההעברה.
האם יש גרסה באנגלית של T.D.401?
לא. רשות המסים מפרסמת אותו ביוונית בלבד. בעמוד זה מופיע התרגום של כל שורה.
היכן מגישים אותו?
לפי עמוד הטפסים של רשות המסים, ניתן למסור את הטפסים במשרדיה המחוזיים.
מקורות
- רשות המסים: טפסים למס רווחי הון ומסמכים נדרשים (ביוונית), נבדק ב-23 באוקטובר 2026
- רשות המסים: טופס T.D.401 (2023) עם הערות, נבדק ב-23 באוקטובר 2026
- חוק 242(I)/2025 המתקן את חוק מס רווחי הון, סעיף 3 (בתוקף מ-1 בינואר 2026), העיתון הרשמי 31 בדצמבר 2025, נבדק ב-24 באוקטובר 2026
הנתונים נבדקו 24 באוקטובר 2026. הכללים משתנים: אנחנו מאשרים אותם למקרה שלכם לפני שאתם פועלים.