טאבו בקפריסין: שטרי בעלות, בדיקות במחלקת המקרקעין, אגרות ומשרדים

שטר בעלות הוא הרישום הרשמי של מי שבבעלותו חלקת קרקע רשומה או יחידה בבניין. את המרשם מנהלת מחלקת המקרקעין והמדידות (DLS) של משרד הפנים, שרוב האנשים קוראים לה מחלקת המקרקעין (Land Registry).

מטה ה-DLS נמצא בניקוסיה, ולה שישה משרדי מקרקעין מחוזיים, אחד לכל מחוז. המשרדים של קירניה ופמגוסטה פועלים זמנית בניקוסיה ובפרלימני, כי הרישומים המקוריים שלהם נשארו בשטחים הכבושים. הבקשות מטופלות במשרדים המחוזיים בשעות 07:45 עד 13:00; מידע טלפוני במספר 17100, או +357 22 80 49 00 מחו״ל.

CyprusPermit אינה ה-DLS ואינה משרד עורכי דין. אנחנו מתכננים את השלבים ואוספים את המסמכים; עורך דין קפריסאי בעל רישיון שפועל רק בשבילכם בודק את הנכס ומגיש במחלקת המקרקעין.

DLS מנפיקה נסח רישום (search certificate) שמראה את הבעלים הרשום, ואם מבקשים, גם את השעבודים והאיסורים על הנכס: משכנתאות, חוזי מכר מופקדים, צווי בית משפט וכדומה. האגרות הרשמיות:

• נכס אחד של בעלים מסוים: €10 נסח פשוט, €15 כולל שעבודים ואיסורים;
• כל הנכסים של בעלים מסוים: €10 או €15 למחוז אחד, €20 או €30 לכל קפריסין.

מגישים בקשה באינטרנט דרך השירותים המקוונים של DLS עם חשבון CY Login מאומת, או בדוא״ל למשרד המחוזי עם בקשה חתומה שהחתימה עליה מאושרת וצילום של תעודת הזהות או הדרכון. הנסח נשמר במערכת כקובץ PDF לא רשמי למשך 120 יום.

לא כל אחד רשאי לבדוק. הבעלים רשאי, וכן מי שיש לו אינטרס משפטי לפי סעיף 51A לחוק המקרקעין (‎Cap. 224), שעליו להוכיח אותו. קונה רואה בדרך כלל את הנסח דרך המוכר: בחוזים שנחתמו החל מ-12 בדצמבר 2023 המוכר חייב לצרף נסח רישום כולל שעבודים ואיסורים, שתאריכו עד חמישה ימי עבודה לפני החוזה.

כשקונים נכס שעדיין אין לו שטר בעלות נפרד, או שההעברה צריכה לחכות, חותמים על חוזה מכר ומפקידים אותו במשרד המקרקעין המחוזי. לאחר ההפקדה, חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין) ‎81(I)/2011 מגן עליכם אם המוכר אינו מקיים את החוזה.

• אגרה: ‏50 ‏€ להפקדת החוזה.
• מועד אחרון: תוך שישה חודשים מהחתימה, אלא אם צו בית משפט מתיר הפקדה באיחור.
• מסמכים: טופס Δ.Ε.314 למכירה, החוזה עם חתימות מקוריות, תוכנית המגרש, וביחידה בבניין גם תוכניות הקומה חתומות בידי שני הצדדים, וצילומי תעודות זהות.
• מס בולים: נדרש רק אם לפחות צד אחד חתם לפני 1 בינואר 2026.

מאז 12 בדצמבר 2023, חוק ‎132(I)/2023 מוסיף הגנה לקונים כשעל הנכס כבר רשומים משכנתא או חוזה אחר. עורך הדין שלכם בודק אם הוא חל על הרכישה שלכם.

ההעברה היא הרגע שבו הבעלות עוברת על שמכם. היא מתבצעת במשרד המקרקעין המחוזי בתיאום מראש, בנוכחות שני הצדדים או מיופי הכוח שלהם. DLS מבקשת:

• את הצהרת ההעברה, טופס N.270;
• אישור על היעדר חובות מס, טופס N.313, חתום בידי רשות המסים של קפריסין;
• אישורים על תשלום מסי עירייה או מועצה מקומית, אגרות ביוב ואגרות מים;
• צילומי תעודות זהות, ARC או דרכונים של כל המעורבים, עם המקור ביום ההעברה;
• הסכמת המלווה או מסמך שחרור אם הנכס משועבד במשכנתא;
• לקונה שהוא אדם זר לפי ‎Cap. 109, את ההיתר לרכישת נכס.

דמי ההעברה במכירה נגבים לפי המחיר או שווי השוק: 3% עד ‏85,000 ‏€, 5% מ-€85,001 עד ‏170,000 ‏€ ו-8% מעל לכך, בהנחה של 50%. לא נגבים דמי העברה כששולם מע״מ על אותה מכירה. אם DLS סבורה שהמחיר המוצהר נמוך משווי השוק, היא קובעת את השווי בעצמה; משלמים לפי השווי הזה, וניתן להגיש השגה.

אם מישהו חותם בשמכם לפי ייפוי כוח, ייפוי כוח כללי מופקד תמורת €50 וייפוי כוח מיוחד ללא תשלום; חתימת המייפה חייבת להיות מאושרת. חשבו את העלות המלאה במחשבון עלויות הנכס.

דירות חדשות רבות נמכרות לפני שליזם יש שטרי בעלות נפרדים. ההגנה שלכם בינתיים היא חוזה המכר המופקד. עורך הדין שלכם בודק גם אם על הקרקע של היזם רשומה משכנתא ואיך היא תוסר.

אם המוכר מסרב להעביר, קונה שבידו צו בית משפט לביצוע בעין (specific performance) יכול לפנות למנהל DLS. האגרות הן €10 לבקשה, €5 לכל שטר בעלות של כל בעלים ואגרת שומה. נדרשים צו בית המשפט (תקף לשנה אחת), קבלות על חיובי עירייה, ביוב ומים וטופס N.313.

עבור מה שמכונה קונים לכודים (trapped buyers), חוק ‎139(I)/2015 מאפשר ל-DLS להעביר את השטר לקונה ששילם במלואו, גם אם המשכנתא של היזם עדיין רשומה על הקרקע. החוק חל על חוזים שהופקדו עד 31 בדצמבר 2014. יש לעמוד בשלושה תנאים: המחיר שולם במלואו, קיים שטר בעלות נפרד, והקונה שילם את המסים החלים עליו לפי החוזה. DLS מודיעה לכל הנוגעים בדבר, ולהם 45 יום להגיש התנגדות; לאחר מכן לקונה ולמוכר יש 60 יום להשלים את ההעברה, והקונה רשאי לשלם את דמי ההעברה ללא הסכמת המוכר.

אנחנו מתכננים את סדר השלבים, אוספים את המסמכים ושומרים על לוח הזמנים. עורך דין קפריסאי בעל רישיון מזמין את נסח הרישום, בודק את הבעלות, ההיתרים והיזם, מפקיד את החוזה ונוכח בהעברה. אם אתם בחו״ל, עורך הדין מכין ייפוי כוח. ראו ליווי ברכישת נכס. הנתונים נבדקו ב-23 באוקטובר 2026 מול דפי ה-DLS שמפורטים להלן.