קניית נכס בקפריסין: שלבים, מסים ושטרי בעלות

זרים יכולים לקנות נכסים בקפריסין. אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA קונים באותם תנאים כמו קפריסאים; קונים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים את הסכמת מועצת השרים לפי Cap. 109, שמבקשים אותה ממושל המחוז בטופס Comm. 145. הסדר הבטוח: ממנים עורך דין משלכם, לא זה של המוכר; נותנים לו לבדוק את שטר הבעלות, המשכנתאות על הקרקע והיתרי הבנייה; חותמים; ומפקידים את החוזה ברשם המקרקעין תוך שישה חודשים (אגרה ‏50 ‏€). על בית חדש מיזם חל מע״מ בשיעור 19%, או 5% על 130 מ״ר הראשונים ו-‏350,000 ‏€ הראשונים של דירת מגורים עיקרית שעולה עד ‏475,000 ‏€ ובשטח של עד 190 מ״ר. על נכס יד שנייה אין מע״מ, אבל יש אגרת העברה של 3%, 5% ו-8% לפי המדרגות של ‏85,000 ‏€ ו-‏170,000 ‏€, בחצי: €8,600 על בית של €300,000. מס הבולים בוטל מ-2026; משכנתה מוסיפה 1% מההלוואה. ראו את שירות רכישת הנכס שלנו.

1. תקציב כולל מסים. הגדירו מה אתם רוצים לקנות וקבעו תקציב שכולל מע״מ או דמי העברה, רישום משכנתה ושכר טרחה משפטי. מחשבון עלויות רכישת דירה מחשב את החלק הממשלתי.
2. מנו עורך דין משלכם, לא של המוכר או של היזם, לפני שאתם חותמים על משהו או משלמים פיקדון הזמנה.
3. בדיקות. עורך הדין בודק את שטר הבעלות במחלקת המקרקעין, את המשכנתאות ושאר השעבודים על הקרקע, את היתרי הבנייה והתכנון, ואת היזם או המוכר.
4. חוזה המכר. עורך הדין בודק או מנסח אותו: מחיר, לוח תשלומים הצמוד לשלבי הבנייה, מועד המסירה, ומה קורה אם המשכנתה של המוכר לא משתחררת.
5. הפקידו את החוזה במחלקת המקרקעין תוך שישה חודשים מהחתימה (אגרה ‏50 ‏€). לפי חוק מכר מקרקעין (ביצוע בעין) (Sale of Land (Specific Performance) Law) הדבר מגן עליכם מפני מכירות או משכנתאות מאוחרות של הנכס.
6. קונים מחוץ לאיחוד האירופי מגישים בקשה להסכמת מועצת השרים בטופס Comm. 145; ראו להלן.
7. שלמו כמוסכם, ושמרו הוכחה לכל תשלום.
8. העבירו את הבעלות על שמכם במחלקת המקרקעין, ובמכירה חוזרת שלמו את דמי ההעברה. בפרויקט חדש זה יכול לקרות שנים אחר כך, כששטר הבעלות מונפק.

• מע״מ על דירה חדשה: 19%, או 5% על 130 מ״ר הראשונים ו-‏350,000 ‏€ הראשונים של בית מגורים עיקרי שעולה עד ‏475,000 ‏€ ושטח הבנייה שלו עד 190 מ״ר; היתרה ב-19%.
• דמי העברה ביד שנייה: 3% עד ‏85,000 ‏€, 5% עד ‏170,000 ‏€ ו-8% מעל לכך, מופחתים בחצי; לא נגבים כששולם מע״מ.
• מס בולים: בוטל מ-1 בינואר 2026.
• רישום משכנתא: 1% מההלוואה.

חשבו את המקרה שלכם במחשבון עלויות רכישת דירה.

הדוגמאות האלה מבוססות על הכללים של 2026 ותואמות את מחשבון עלויות רכישת דירה.

מכירה חוזרת ב-€300,000. הדמים מחושבים מדרגה אחר מדרגה ואז מחולקים בחצי:

• 3% על ‏85,000 ‏€ הראשונים = €2,550
• 5% על €85,000 הבאים (עד ‏170,000 ‏€) = €4,250
• 8% על €130,000 הנותרים = €10,400
• הסכום המלא €17,200; אחרי ההפחתה של 50% אתם משלמים €8,600.

באותו אופן, מכירה חוזרת ב-€150,000 משלמת €2,900 ומכירה ב-€500,000 משלמת €16,600.

דירה חדשה ב-€300,000, ‏120 מ״ר, דירת המגורים העיקרית שלכם. המחיר בתוך ‏475,000 ‏€ והשטח בתוך 190 מ״ר, וכל הדירה מתחת ל-130 מ״ר ול-‏350,000 ‏€, ולכן כולה מקבלת את השיעור המופחת: 5% × €300,000 = €15,000 מע״מ, וללא דמי העברה. בשיעור הרגיל של 19% המע״מ היה €57,000.

משכנתה. הלוואה של €200,000 מוסיפה 1% על רישום המשכנתה: €2,000. הפקדת החוזה עולה ‏50 ‏€ בכל מקרה.

• שהמוכר הוא הבעלים הרשום, או שליזם יש זכות למכור.
• משכנתאות, שעבודים, צווי בית משפט או מגבלות אחרות על הנכס או על הקרקע.
• היתרי תכנון ובנייה, והאם הבניין תואם אותם.
• בפרויקט חדש, האם אפשר להנפיק שטר בעלות ומתי.
• לקונה מחוץ לאיחוד האירופי, הסכמת מועצת השרים לפי Cap. 109.
• איזה שיעור מע״מ חל על דירה חדשה, והמסמכים לשיעור המופחת.

• שימוש בעורך הדין של המוכר או של היזם.
• תשלום פיקדון גדול לפני בדיקות הבעלות והשעבודים.
• אי-הפקדת החוזה במחלקת המקרקעין תוך שישה חודשים.
• הנחה ששיעור 5% חל בלי לבדוק את מגבלות השטח והמחיר ובלי להגיש בקשה לאישור לפני קבלת החזקה.
• שכחת דמי ההעברה במכירה חוזרת בעת קביעת התקציב.
• חתימה על חוזה בלי סעיף על שחרור המשכנתה של היזם.

שטר בעלות מוכיח בעלות. בפרויקטים חדשים השטר עשוי להיות מונפק שנים אחרי הקנייה; בינתיים החוזה המופקד מגן עליכם. עורך הדין שלכם בודק אם על הקרקע של היזם רשומה משכנתה ואיך היא תשוחרר.

בקשו מעורך הדין שלושה דברים בכתב לפני שאתם משלמים: חיפוש במחלקת המקרקעין על המגרש, רשימת השעבודים, ומספרי היתרי התכנון והבנייה. אם על הקרקע רשומה משכנתה, החוזה צריך לקבוע איך ומתי הבנק משחרר את היחידה שלכם. ראו שטרי בעלות ומחלקת המקרקעין כדי להבין איך שטרות מונפקים ומועברים.

קונים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים את הסכמת מועצת השרים לפי Cap. 109. הבקשה, טופס Comm. 145, מוגשת לממונה המחוז (District Officer) של המחוז שבו נמצא הנכס, עם דף חשבון בנק ופרטי הנכס; עורך הדין שלכם מגיש אותה.