מע"מ על נדל"ן בקפריסין: שיעור 5% לדירת מגורים עיקרית, 19% ומכירה חוזרת

מע״מ על נדל״ן בקפריסין חל על המכירה הראשונה של בניין חדש לפני השימוש בו, בשיעור 19%. דירה משומשת שנמכרת בידי בעליה אינה חייבת במע״מ; במקום זאת הקונה משלם דמי העברה למחלקת המקרקעין. אם אתם קונים או בונים בית למגורים כמקום מגוריכם העיקרי והקבוע, אפשר לשלם 5% על 130 מ״ר הראשונים של שטח הבנייה ועל ‏350,000 ‏€ הראשונים של השווי, כל עוד הבית כולו אינו עולה יותר מ-‏475,000 ‏€ ושטחו אינו עולה על 190 מ״ר. היתרה ממוסה בשיעור 19%; מעל אחת התקרות, כל הסכום ממוסה כך. מגישים בקשה לאישור מע״מ בשיעור מופחת (Reduced Rate VAT Certificate) לרשות המסים דרך Tax For All לפני קבלת החזקה, והבית חייב להישאר מקום המגורים העיקרי שלכם במשך 10 שנים. כשמשולם מע״מ על הרכישה, לא משלמים דמי העברה.

בניינים פטורים בדרך כלל ממע״מ. החריג הוא האספקה הראשונה של בניין חדש לפני השימוש בו, החייבת במע״מ בשיעור 19% אלא אם חל שיעור מופחת. גם מכירה מאוחרת יותר בתוך חמש שנים מהשלמת הבנייה עשויה להיות חייבת במס, אם אף אדם שאינו קשור לא השתמש בבניין לפחות 24 חודשים. PwC מציינת שהחל מ-1 בספטמבר 2026 „אכלוס ראשון“ פירושו שימוש שיטתי במשך 18 חודשים לפחות.

בפועל: קנייה מיזם פירושה מע״מ; קניית דירה משומשת מבעליה פירושה ללא מע״מ, ובמקומו משלמים דמי העברה למחלקת המקרקעין. קרקע לבנייה הנמכרת במהלך עסקים חייבת במע״מ מאז 2 בינואר 2018; קרקע שאינה מיועדת לפיתוח, כגון קרקע חקלאית או מוגנת, אינה חייבת.

לפני חתימה עם יזם, בדקו אם מחיר החוזה כולל מע״מ ולפי איזה שיעור הוא חושב. אם המחיר מניח 5%, החוזה צריך לקבוע מה קורה אם האישור לשיעור המופחת נדחה, כי ההפרש עד 19% עלול להיות מוטל עליכם.

מאז הרפורמה של 2023, אדם הקונה או בונה דירה כדי לגור בה כמקום המגורים העיקרי והקבוע שלו משלם 5% על:

• 130 m² הראשונים של השטח הבנוי,
• עד ‏350,000 ‏€ מהשווי,
• בתנאי שכל העסקה אינה עולה על ‏475,000 ‏€ והשטח הבנוי הכולל אינו עולה על 190 m².

יתרת המחיר חייבת במע״מ בשיעור 19%. אם הדירה גדולה מ-190 m² או עולה יותר מ-‏475,000 ‏€, כל המחיר חייב בשיעור 19%. אנשים עם מוגבלות יכולים להחיל 5% על 190 m² הראשונים, בלי קשר לשטח הכולל.

דוגמה: על דירה חדשה של 110 m² במחיר €300,000 בתוך הגבולות חל מע״מ מופחת 5%, ‏€15,000, לעומת €57,000 בשיעור 19%. לדירה גדולה או יקרה יותר, בקשו מעורך הדין לחשב את החלוקה, או השתמשו במחשבון עלויות רכישת דירה.

דירה חדשה עולה €400,000, שטח הבנייה שלה 150 מ״ר והיא תהיה הבית העיקרי שלכם. היא בתוך התקרות של ‏475,000 ‏€ ו-190 מ״ר, ולכן השיעור המופחת חל על חלק ממנה. הנתונים תואמים את מחשבון עלויות רכישת הדירה.

• החלק של 130 מ״ר הראשונים: €400,000 × 130 ÷ 150 = €346,666.67. זה מתחת ל-‏350,000 ‏€, ולכן כל הסכום הזה נהנה מהשיעור המופחת.
• 5% × €346,666.67 = €17,333.33.
• 19% על היתרה, €53,333.33 = €10,133.33.
• סך המע״מ: €27,466.67, לעומת €76,000 בשיעור המלא של 19%.

בית ב-€300,000 בשטח 120 מ״ר נמצא כולו בתוך 130 מ״ר ו-‏350,000 ‏€, ולכן הוא משלם 5% על כל הסכום: €15,000. בית ב-€500,000 נמצא מעל ‏475,000 ‏€ ומשלם 19% על כל המחיר: €95,000.

מכירה חוזרת: ללא מע״מ, אך הקונה משלם דמי העברה למחלקת המקרקעין, בחצי משיעורי הטבלה: 3% עד ‏85,000 ‏€, ‏5% מ-€85,001 עד ‏170,000 ‏€ ו-8% מעל לכך. במכירה חוזרת של €300,000 מדובר ב-€17,200 לפי הטבלה המלאה, ובחצי – €8,600. מס בולים אינו חל עוד על חוזים שנחתמו מ-1 בינואר 2026.

בנייה על מגרש משלכם: השיעור של 5% חל גם על בניית דירה עיקרית, באותם גבולות שטח ושווי; מבקשים אישור מע״מ בשיעור מופחת לבנייה (Reduced Rate VAT (Construction) Certificate). רכישת המגרש עצמו היא רכישה נפרדת: אם עסק מוכר אותו כקרקע לבנייה, חל מע״מ בשיעור 19% ואין דמי העברה; אם הוא נמכר באופן פרטי ולא במהלך עסקים, אין מע״מ וחלים דמי העברה בחצי.

שיפוץ ותיקון: עבודות בדירה פרטית בת שלוש שנים לפחות חייבות ב-5%, אך לא חומרים ששוויים עולה על 50% מהשירותים. הרחבות זכאיות מאז 20 באוגוסט 2020. החל מ-1 בספטמבר 2026 נדרש גם שהדירה הייתה בשימוש 18 חודשים לפחות.

פרויקטים שהיתר התכנון שלהם ניתן או שהוגשה לו בקשה עד 31 באוקטובר 2023 עדיין יכולים להשתמש בכלל הישן: 5% על 200 m² הראשונים, בלי קשר למחיר. לפי הודעה של רשות המסים של קפריסין ממאי 2026 שסוכמה על ידי Kinanis, הצהרות לפרויקטים אלה היה צריך להגיש עד 15 ביוני 2026 כאשר היתר הבנייה ניתן עד 31 בדצמבר 2024, ונציב המס רשאי לבחון הצהרות תלויות עד 31 בדצמבר 2026. אם אתם קונים בפרויקט כזה, בקשו מהיזם את תאריכי ההיתרים ובקשו מעורך הדין לאשר איזה משטר חל לפני החתימה.

1. לפני קבלת החזקה, בקשו מרשות המסים של קפריסין אישור מע״מ בשיעור מופחת לרכישה (Reduced Rate VAT (Purchase) Certificate), או אישור לבנייה (Construction) אם אתם בונים על מגרש משלכם. הרשות מפרסמת מדריכים שלב אחר שלב; הבקשות מוגשות באופן מקוון דרך מערכת Tax For All (TFA) שלה.
2. מסרו ליזם את האישור שאושר, כדי שהחשבונית תונפק בשיעור 5% על החלק הזכאי.
3. אם פספסתם את המועד, נציב המס רשאי לקבל הצהרה מאוחרת בתוך 12 חודשים מקבלת החזקה, אם תציגו סיבה מוצדקת כגון היעדרות מקפריסין או מחלה (חוק ‎55(I)/2024).

חובה להשתמש בדירה כמקום המגורים העיקרי במשך 10 שנים. אם תפסיקו מוקדם יותר, יש להודיע לנציב המס בתוך 30 יום ולהחזיר את הפרש המע״מ עבור השנים הנותרות; יש חריגים במקרה של פטירה או העברה לילד בגיר זכאי. אפשר להשתמש בשיעור המופחת שוב לדירה מאוחרת יותר.

אנחנו מגישים את הבקשה לאישור על שיעור מופחת ובודקים עבורכם את מצב המע״מ; עורך דין בעל רישיון שפועל רק בשבילכם בודק את ההיתרים של הפרויקט ואת משטר המע״מ שלו ועובר על החוזה. המשיכו לקניית נכס בקפריסין ולשטרי בעלות ומחלקת המקרקעין.