Ποιος το συμπληρώνει
Φυσικά πρόσωπα και εταιρείες που διαθέτουν ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο με πώληση, ανταλλαγή, δωρεά ή παρόμοια μεταβίβαση. Χρησιμοποιήστε ένα έντυπο για κάθε διάθεση.
Τι το συνοδεύει
- Η συμφωνία πώλησης, όπου υπάρχει (υποχρεωτικά), χαρτοσημασμένη όπου εφαρμόζεται
- Τίτλοι ιδιοκτησίας ή, αν δεν υπάρχουν τίτλοι, τα αγοραπωλητήρια έγγραφα, και μισθωτήρια όπου εφαρμόζεται
- Έντυπο Τ.Φ.413, ερωτηματολόγιο διάθεσης
- Τεκμήρια του κόστους και της ημερομηνίας απόκτησης, καθώς και κάθε ποσού που αφαιρείτε: μεταβιβαστικά τέλη, συμφωνία δανείου και καταστάσεις τόκων, τιμολόγιο και άδεια του κτηματομεσίτη, τιμολόγια για προσθήκες
- Καταστάσεις κεφαλαιουχικών εκπτώσεων (φορολογικές αποσβέσεις), αν διεκδικούνται
- Κατάσταση κατανάλωσης ηλεκτρισμού από την ΑΗΚ για κάθε διαμέρισμα, οικία, κατάστημα ή γραφείο
- Έντυπο Ν.313 για τη μεταβίβαση και οποιαδήποτε άλλα έγγραφα ορίζει το Τμήμα Φορολογίας για το είδος της διάθεσής σας
Πεδίο προς πεδίο
Σελίδα 1: διαθέτης (ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΔΙΑΘΕΤΗ)
| Στο έντυπο | Τι να γράψετε | Παράδειγμα |
|---|---|---|
| Full name / company name ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΕΠΩΝΥΜΙΑ | Όπως στην ταυτότητα ή στο διαβατήριό σας· για εταιρεία, όπως στο πιστοποιητικό εγγραφής της. | JOHN EXAMPLE |
| Correspondence address ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΛΛΗΛΟΓΡΑΦΙΑΣ | Πού πρέπει να σταλεί η φορολογία. | 1 Example Street, 3000 Limassol |
| Tax number / telephone Α.Φ.Μ. / ΑΡ. ΤΗΛ. | Ο Αριθμός Φορολογικής Ταυτότητας σας στην Κύπρο. Αν δεν έχετε, εγγραφείτε πρώτα και μετά υποβάλετε τη δήλωση. | 00000000X / +357 99 000000 |
| Date of disposal ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΔΙΑΘΕΣΗΣ | Οι προθεσμίες ενός μήνα για τη δήλωση και τον φόρο μετρούν από αυτή την ημερομηνία. | 01/10/2026 |
| For official use: tax reference / levy reference ΓΙΑ ΕΠΙΣΗΜΗ ΧΡΗΣΗ: Αναφ.Φορολ. / Αναφ.Τέλους | Αφήστε το κενό. | — |
Σελίδα 1: υπολογισμός φόρου κεφαλαιουχικών κερδών (ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΦΟΡΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΩΝ ΚΕΡΔΩΝ)
| Στο έντυπο | Τι να γράψετε | Παράδειγμα |
|---|---|---|
| Disposal proceeds (from page 3, total of column 17) Προϊόν Διάθεσης (από σελίδα 3, σύνολο στήλης 17) | Το τίμημα της συμφωνίας. Για δωρεά, η αγοραία αξία. | €300,000 |
| Less: deductions (from page 3, total of column 16) Μείον: Αφαιρέσεις (από σελίδα 3, σύνολο στήλης 16) | Το αναπροσαρμοσμένο λόγω πληθωρισμού κόστος συν τις εκπιπτόμενες δαπάνες. | €220,000 |
| Exchange gain Κέρδος ανταλλαγής | Μόνο για ανταλλαγή: το κέρδος που δεν χρησιμοποιήθηκε για την απόκτηση του άλλου ακινήτου. | — |
| Balance ΥΠΟΛΟΙΠΟ | Προϊόν διάθεσης μείον αφαιρέσεις, συν τυχόν κέρδος ανταλλαγής. | €80,000 |
| Plus: depreciation up to 31/12/2007 / depreciation from 1/1/2008 Πλέον: Αποσβέσεις μέχρι 31/12/2007 / Αποσβέσεις από 1/1/2008 | Κεφαλαιουχικές εκπτώσεις που δόθηκαν στον φόρο εισοδήματος, για παράδειγμα για ακίνητο που ενοικιάζεται. | — |
| Gain / (loss) on this disposal ΚΕΡΔΟΣ / (ΖΗΜΙΑ) ΑΠΟ ΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗ ΑΥΤΗ | Διαγράψτε ανάλογα. | €80,000 |
| Less: loss brought forward Μείον: Ζημιά από μεταφορά | Οι ζημιές από προηγούμενες διαθέσεις μεταφέρονται έναντι μεταγενέστερων κερδών. | — |
| Exemption / remaining exemption Απαλλαγή / Υπόλοιπο απαλλαγής | Τα φυσικά πρόσωπα έχουν απαλλαγές εφ' όρου ζωής. Οι τυπωμένες σημειώσεις δείχνουν τα ποσά πριν από το 2026 (17.086,01 € γενική, 25.629,02 € γεωργική γη, 85.430,07 € κύρια κατοικία). Ο Ν. 242(I)/2025 τα αύξησε από την 1η Ιανουαρίου 2026 σε 30.000 €, 50.000 € και 150.000 €. | €17,086.01 |
| Taxable gain / loss carried forward / remaining exemption ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΟ ΚΕΡΔΟΣ / ΖΗΜΙΑ ΜΕΤΑΦΕΡΟΜΕΝΗ / ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ | Διαγράψτε ανάλογα. | €62,913.99 |
| Capital gains tax at 20% ΦΟΡΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΩΝ ΚΕΡΔΩΝ @ 20% | 20% του φορολογητέου κέρδους. | €12,582.80 |
| Less: estate duty paid Μείον: Φόρος Κληρονομιάς που πληρώθηκε | Μόνο για ακίνητο από κληρονομιά για το οποίο πληρώθηκε φόρος κληρονομιάς. | — |
| Tax payable (code 0500) ΦΟΡΟΣ ΠΛΗΡΩΤΕΟΣ (0500) | Καταβάλλεται εντός ενός μήνα από τη διάθεση. | €12,582.80 |
Σελίδα 1: τέλος, συγγένεια και δηλώσεις
| Στο έντυπο | Τι να γράψετε | Παράδειγμα |
|---|---|---|
| Levy for the Central Agency for Equitable Distribution of Burdens (code 0510): total sale price of properties with a general valuation (page 3, column 19) at 0.4% ΤΕΛΟΣ για Κεντρικό Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών (0510): Συνολικό τίμημα πώλησης ακινήτων που έχουν Α.Γ.Ε. (από σελ. 3, στήλη 19) € ... @ 0,4% | Από τις 18/11/2022, 0,4% του τιμήματος πώλησης ακινήτων που έχουν γενική εκτίμηση του Κτηματολογίου. Δεν εφαρμόζεται σε πωλήσεις στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης δανείων που χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή μη εξυπηρετούμενων δανείων ούτε σε αναδιοργανώσεις εταιρειών. Καταβάλλεται κατά τη μεταβίβαση. | €300,000 × 0.4% = €1,200 |
| Relationship of seller to buyer Συγγένεια / σχέση διαθέτη με δικαιοδόχο | Για παράδειγμα «καμία», «σύζυγος» ή «γιος». | None |
| Buyer's declaration: signature, name, address, ID or registration number, telephone ΔΗΛΩΣΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΧΟΥ: ΥΠΟΓΡΑΦΗ / ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΕΠΩΝΥΜΙΑ / ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ / ΑΡ. ΤΑΥΤ./ ΕΓΓΡΑΦΗΣ / ΑΡ. ΤΗΛ. | Μόνο όταν δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία: ο δικαιοδόχος επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχει και ότι το τίμημα είναι αληθινό. Το Τμήμα Φορολογίας αναφέρει ότι τότε όλες οι υπογραφές πρέπει να πιστοποιηθούν από πιστοποιούντα υπάλληλο. | — |
| Seller's declaration: ... I declare that there is / is not a written disposal agreement and that this return is true ΔΗΛΩΣΗ ΔΙΑΘΕΤΗ: ... δηλώνω ότι υπάρχει / δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία ... | Διαγράψτε το «υπάρχει» ή το «δεν υπάρχει». | there is |
| Signature / name / capacity / tax number or ID / date ΥΠΟΓΡΑΦΗ / ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΙΔΙΟΤΗΤΑ / Α.Φ.Μ. / ΑΡ. ΤΑΥΤ. / ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ | Ιδιότητα: διαθέτης, διευθυντής, γραμματέας, συνέταιρος, αντιπρόσωπος, κηδεμόνας κ.λπ. | J. Example / JOHN EXAMPLE / Seller / 00000000X / 15/10/2026 |
| Address of representative or guardian / telephone ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ Ή ΚΗΔΕΜΟΝΑ / ΑΡ. ΤΗΛ. | Μόνο αν τη δήλωση υποβάλλει αντιπρόσωπος ή κηδεμόνας. | — |
Σελίδα 2: ακίνητο που διατίθεται (ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΠΟΥ ΔΙΑΤΙΘΕΤΑΙ / ΠΩΛΕΙΤΑΙ)
| Στο έντυπο | Τι να γράψετε | Παράδειγμα |
|---|---|---|
| 1 District / 2 Town, village or parish 1 Επαρχία / 2 Πόλη / Χωριό ή Ενορία | Μία γραμμή για κάθε ακίνητο· ξεχωριστές γραμμές για μερίδια που αγοράστηκαν σε διαφορετικές ημερομηνίες. | Limassol / Germasogeia |
| 3 Title registration number / 4 Sheet/plan / 5 Plot number 3 Αριθμός Εγγραφής Τίτλου / 4 Φ/ΣΧ. / 5 Αριθμός Τεμαχίου | Από τον τίτλο ιδιοκτησίας. | 0/0000 / 00/00 / 000 |
| 6 Area: land (donums / m²) / buildings (m²) 6 Εμβαδό: Γη (Δεκ. / τ.μ.) / Κτίρια (τ.μ.) | Από τον τίτλο ιδιοκτησίας. | — / 0 / 95 |
| 7 Description of property 7 Περιγραφή Ακινήτου | Για παράδειγμα διαμέρισμα, οικία, οικόπεδο. | Apartment |
| 8 Original share in the whole* 8 Αρχικό Μερίδιο στο όλο* | Το μερίδιό σας όπως φαίνεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. | 1/1 |
| 9 Number and date of the transfer (acquisition) 9 Αρ. και Ημ. Μεταβίβασης (απόκτησης) | Η μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο με την οποία το αποκτήσατε. | 0000/2015, 10/03/2015 |
| Expenses / additions – description / title registration number it relates to Δαπάνες / Προσθήκες – περιγραφή / Αριθμός εγγραφής τίτλου που αφορά | Βελτιώσεις ή προσθήκες μετά την απόκτηση, με τεκμήρια. | New kitchen 2020 / 0/0000 |
| Transfer fees** / interest** / estate agent's commission** Μεταβιβαστικά δικαιώματα** / Τόκοι** / Προμήθεια κτηματομεσίτη** | Αυτά δεν αναπροσαρμόζονται λόγω πληθωρισμού. Επισυνάψτε αποδείξεις, καταστάσεις δανείου και το τιμολόγιο του μεσίτη. | €6,000 / €8,000 / €9,000 |
| Documents required and attached: 1) sale agreement, mandatory where it exists 2) title deeds or purchase documents, and leases 3) evidence for the amounts claimed 4) capital allowance statements, if claimed ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΚΑΙ ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΟΝΤΑΙ: 1) Συμφωνία πώλησης ... 2) Τίτλοι ιδιοκτησίας ή αγοραπωλητήρια έγγραφα ... 3) Οποιαδήποτε στοιχεία υποστηρίζουν τα ποσά ... 4) Καταστάσεις κεφαλαιουχικών εκπτώσεων | Σημειώστε κάθε κουτάκι για ό,τι επισυνάπτετε. | √ 1, 2, 3 |
Σελίδα 3: αφαιρέσεις (ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΦΑΙΡΕΣΕΩΝ), στήλες 10–19
| Στο έντυπο | Τι να γράψετε | Παράδειγμα |
|---|---|---|
| 10 Inflation date 10 Ημερ. πληθωρισμού | Η ημερομηνία απόκτησης ή της δαπάνης, που χρησιμοποιείται για τον δείκτη πληθωρισμού. | 10/03/2015 |
| 11 Share in the whole disposed of 11 Μερίδιο στο όλο που διατίθεται | Το μερίδιο που πωλείτε τώρα. | 1/1 |
| 12 Amount* in Cyprus pounds / 13 Amount* in euros 12 Ποσό* £ / 13 Ποσό* € cent | Κόστος απόκτησης ή, για παλαιότερα ακίνητα, η αγοραία αξία την 1/1/1980 (ή 14/7/1974 ή 27/6/1978). Σε λίρες για διαθέσεις έως 31/12/2007, σε ευρώ μετά. | €200,000 |
| 14 Inflation index at disposal date / 15 Inflation index at acquisition or expense date 14 Δείκτης Πληθωρισμού ημερ. διάθεσης / 15 Δείκτης Πληθ. ημερ. απόκτησης / δαπάνης | Δημοσιεύεται από το Τμήμα Φορολογίας. | — |
| 16 Inflation-adjusted value 16 Αναπροσαρμοσμένη αξία λόγω πληθωρισμού £ / € | Ποσό × δείκτης κατά τη διάθεση ÷ δείκτης κατά την απόκτηση. Τα μεταβιβαστικά τέλη, οι τόκοι και η προμήθεια δεν αναπροσαρμόζονται. | €205,000 |
| 17 Disposal proceeds 17 Προϊόν διάθεσης £ / € | Το τίμημα για αυτό το μερίδιο. | €300,000 |
| 18 General valuation of the share transferred (column 11) 18 Α.Γ.Ε. μεταβιβαζόμενου μεριδίου (στήλη 11) | Η τελευταία γενική εκτίμηση του Κτηματολογίου πριν από τη διάθεση. | €150,000 |
| 19 Sale price of the share that has a general valuation 19 Τίμημα πώλησης μεριδίου που έχει Α.Γ.Ε. | Η βάση για το τέλος 0,4%. | €300,000 |
| Totals (carried to 'Deductions', 'Disposal proceeds' and 'Total sale price of properties with a general valuation' on page 1) ΣΥΝΟΛΑ (μεταφέρονται ανάλογα στις «Αφαιρέσεις», στο «Προϊόν Διάθεσης» και στο «Συνολικό τίμημα πώλησης ακινήτων που έχουν Α.Γ.Ε.», σελίδα 1) | Αθροίστε κάθε στήλη και μεταφέρετε τα σύνολα στη σελίδα 1. | — |
Συχνά λάθη
- Υποβολή μετά τη μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο. Η δήλωση οφείλεται εντός ενός μήνα από τη διάθεση και πριν από τη μεταβίβαση· η εκπρόθεσμη υποβολή κοστίζει 100 €.
- Καθυστερημένη πληρωμή του φόρου. Αν δεν καταβληθεί εντός ενός μήνα από τη διάθεση, επιβάλλονται τόκος και επιβάρυνση 5%.
- Αναπροσαρμογή μεταβιβαστικών τελών, τόκων ή προμήθειας μεσίτη λόγω πληθωρισμού. Το έντυπο ορίζει ότι δεν αναπροσαρμόζονται.
- Διεκδίκηση δαπανών χωρίς τιμολόγια και αποδείξεις πληρωμής.
- Ένα Τ.Φ.401 για πολλές διαθέσεις. Χρησιμοποιήστε ξεχωριστό έντυπο για καθεμία.
- Χρήση των ποσών απαλλαγής που είναι τυπωμένα στις σημειώσεις. Από την 1η Ιανουαρίου 2026 είναι 30.000 € γενική, 50.000 € γεωργική γη και 150.000 € για κύρια κατοικία (Ν. 242(I)/2025).
Ερωτήσεις
Πότε πρέπει να υποβληθεί το Τ.Φ.401;
Εντός ενός μήνα από τη διάθεση και σε κάθε περίπτωση πριν από τη μεταβίβαση του ακινήτου, ώστε να μπορεί να επιβληθεί ο φόρος.
Ποιος είναι ο συντελεστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών στην Κύπρο;
20% του φορολογητέου κέρδους από ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο.
Τι είναι το τέλος 0,4% στο έντυπο;
Τέλος για τον Κεντρικό Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών, που επιβάλλεται από τις 18/11/2022 στο τίμημα πώλησης ακινήτων με γενική εκτίμηση του Κτηματολογίου και καταβάλλεται κατά τη μεταβίβαση.
Υπάρχει αγγλική έκδοση του Τ.Φ.401;
Όχι. Το Τμήμα Φορολογίας το δημοσιεύει μόνο στα ελληνικά. Η σελίδα αυτή εξηγεί κάθε γραμμή του.
Πού το υποβάλλω;
Η σελίδα εντύπων του Τμήματος Φορολογίας αναφέρει ότι τα έντυπα μπορούν να παραδοθούν στα επαρχιακά γραφεία του.
Πηγές
- Τμήμα Φορολογίας: έντυπα κεφαλαιουχικών κερδών και απαιτούμενα έγγραφα (στα ελληνικά), ελέγχθηκε στις 23 Οκτωβρίου 2026
- Τμήμα Φορολογίας: έντυπο Τ.Φ.401 (2023) με σημειώσεις, ελέγχθηκε στις 23 Οκτωβρίου 2026
- Ν. 242(I)/2025 που τροποποιεί τον περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο, άρθρο 3 (σε ισχύ από 1 Ιανουαρίου 2026), Επίσημη Εφημερίδα 31 Δεκεμβρίου 2025, ελέγχθηκε στις 24 Οκτωβρίου 2026
Στοιχεία ελέγχθηκαν 24 Οκτωβρίου 2026. Οι κανόνες αλλάζουν: τους επιβεβαιώνουμε για την περίπτωσή σας πριν ενεργήσετε.