Αγορά ακινήτου στην Κύπρο: βήματα, φόροι και τίτλοι ιδιοκτησίας

Οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ αγοράζουν με τους ίδιους όρους με τους Κύπριους· οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ χρειάζονται τη συναίνεση του Υπουργικού Συμβουλίου βάσει του Κεφ. 109, με αίτηση στον Έπαρχο με το έντυπο Comm. 145. Η ασφαλής σειρά είναι: διορίστε δικό σας δικηγόρο, όχι του πωλητή· αφήστε τον να ελέγξει τον τίτλο ιδιοκτησίας, τις υποθήκες επί της γης και τις άδειες οικοδομής· υπογράψτε· και καταθέστε το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών (τέλος 50 €). Μια νέα κατοικία από κατασκευαστή επιβαρύνεται με ΦΠΑ 19%, ή 5% για τα πρώτα 130 m² και 350.000 € κύριας κατοικίας που κοστίζει έως 475.000 € με έως 190 m². Μια μεταπώληση δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ αλλά με τέλος μεταβίβασης 3%, 5% και 8% στις κλίμακες των 85.000 € και 170.000 €, μειωμένο στο μισό: 8.600 € για κατοικία 300.000 €. Το χαρτόσημο καταργείται από το 2026· μια υποθήκη προσθέτει 1% του δανείου. Δείτε την υπηρεσία αγοράς ακινήτου.

1. Προϋπολογισμός μαζί με τους φόρους. Αποφασίστε τι θέλετε να αγοράσετε και ορίστε προϋπολογισμό που περιλαμβάνει ΦΠΑ ή τέλη μεταβίβασης, εγγραφή υποθήκης και νομικά έξοδα. Ο υπολογιστής κόστους αγοράς κατοικίας δίνει το κρατικό μέρος.
2. Διορίστε δικό σας δικηγόρο, όχι του πωλητή ή του κατασκευαστή, πριν υπογράψετε οτιδήποτε ή πληρώσετε προκαταβολή κράτησης.
3. Έλεγχοι. Ο δικηγόρος ερευνά τον τίτλο ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο, τις υποθήκες και τα άλλα βάρη επί της γης, τις άδειες οικοδομής και πολεοδομίας και τον κατασκευαστή ή πωλητή.
4. Πωλητήριο έγγραφο. Ο δικηγόρος το εξετάζει ή το συντάσσει: τιμή, χρονοδιάγραμμα πληρωμών συνδεδεμένο με τα στάδια κατασκευής, ημερομηνία ολοκλήρωσης, τι γίνεται αν δεν αποδεσμευτεί η υποθήκη του πωλητή.
5. Καταθέστε το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την υπογραφή (τέλος 50 €). Βάσει του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου αυτό σας προστατεύει από μεταγενέστερες πωλήσεις ή υποθηκεύσεις του ακινήτου.
6. Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ υποβάλλουν αίτηση για τη συναίνεση του Υπουργικού Συμβουλίου με το έντυπο Comm. 145· βλ. παρακάτω.
7. Πληρώστε όπως συμφωνήθηκε, κρατώντας αποδεικτικό για κάθε πληρωμή.
8. Μεταβιβάστε τον τίτλο στο όνομά σας στο Κτηματολόγιο, πληρώνοντας τέλη μεταβίβασης σε μεταπώληση. Σε νέο έργο αυτό μπορεί να γίνει χρόνια αργότερα, όταν εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας.

• ΦΠΑ σε νέα κατοικία: 19% ή 5% για τα πρώτα 130 m² και τις πρώτες 350.000 € κύριας κατοικίας που κοστίζει έως 475.000 € και έχει έως 190 m² δομήσιμη επιφάνεια· το υπόλοιπο με 19%.
• Τέλη μεταβίβασης σε μεταπώληση: 3% έως 85.000 €, 5% έως 170.000 € και 8% πάνω από αυτό, μειωμένα στο μισό· δεν επιβάλλονται όταν έχει καταβληθεί ΦΠΑ.
• Τέλη χαρτοσήμου: καταργήθηκαν από 1 Ιανουαρίου 2026.
• Εγγραφή υποθήκης: 1% του δανείου.

Υπολογίστε τη δική σας περίπτωση με τον υπολογιστή κόστους αγοράς κατοικίας.

Τα παραδείγματα χρησιμοποιούν τους κανόνες του 2026 και συμφωνούν με τον υπολογιστή κόστους αγοράς κατοικίας.

Μεταπώληση στα 300.000 €. Τα τέλη υπολογίζονται κλιμάκιο προς κλιμάκιο και στη συνέχεια μειώνονται στο μισό:

• 3% στις πρώτες 85.000 € = 2.550 €
• 5% στις επόμενες 85.000 € (έως 170.000 €) = 4.250 €
• 8% στις υπόλοιπες 130.000 € = 10.400 €
• Πλήρης κλίμακα 17.200 €· μετά τη μείωση 50% πληρώνετε 8.600 €.

Με την ίδια βάση μια μεταπώληση στα 150.000 € πληρώνει 2.900 € και μία στα 500.000 € πληρώνει 16.600 €.

Νέα κατοικία στα 300.000 €, 120 m², κύρια κατοικία σας. Η τιμή είναι εντός 475.000 € και το εμβαδόν εντός 190 m², και ολόκληρη η κατοικία είναι κάτω από 130 m² και 350.000 €, επομένως όλη υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή: 5% × 300.000 € = 15.000 € ΦΠΑ, και χωρίς τέλη μεταβίβασης. Με τον κανονικό συντελεστή 19% ο ΦΠΑ θα ήταν 57.000 €.

Υποθήκη. Ένα δάνειο 200.000 € προσθέτει 1% για την εγγραφή της υποθήκης: 2.000 €. Η κατάθεση του συμβολαίου κοστίζει 50 € σε κάθε περίπτωση.

• Ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ή ότι ο κατασκευαστής έχει δικαίωμα να πωλήσει.
• Υποθήκες, επιβαρύνσεις, δικαστικά διατάγματα ή άλλα βάρη επί του ακινήτου ή της γης.
• Άδειες πολεοδομίας και οικοδομής, και αν το κτίριο συμφωνεί με αυτές.
• Για νέο έργο, αν και πότε μπορεί να εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας.
• Για αγοραστή από χώρα εκτός ΕΕ, τη συναίνεση του Υπουργικού Συμβουλίου βάσει του Κεφ. 109.
• Ποιος συντελεστής ΦΠΑ ισχύει σε νέα κατοικία και τα έγγραφα για τον μειωμένο συντελεστή.

• Χρησιμοποιείτε τον δικηγόρο του πωλητή ή του κατασκευαστή.
• Πληρώνετε μεγάλη προκαταβολή πριν από τους ελέγχους τίτλου και βαρών.
• Δεν καταθέτετε το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών.
• Θεωρείτε ότι ισχύει ο συντελεστής 5% χωρίς να ελέγξετε τα όρια εμβαδού και τιμής και χωρίς να ζητήσετε τη βεβαίωση πριν από την παράδοση.
• Ξεχνάτε τα τέλη μεταβίβασης σε μεταπώληση όταν ορίζετε τον προϋπολογισμό.
• Υπογράφετε συμβόλαιο χωρίς όρο για την αποδέσμευση της υποθήκης του κατασκευαστή.

Ο τίτλος ιδιοκτησίας αποδεικνύει την κυριότητα. Σε νέα έργα ο τίτλος μπορεί να εκδοθεί χρόνια μετά την αγορά· στο μεταξύ σας προστατεύει η κατατεθειμένη σύμβαση. Ο δικηγόρος σας ελέγχει αν η γη του κατασκευαστή βαρύνεται με υποθήκη και πώς θα αποδεσμευτεί.

Ζητήστε από τον δικηγόρο γραπτώς τρία πράγματα πριν πληρώσετε: έρευνα του τεμαχίου στο Κτηματολόγιο, τον κατάλογο των βαρών και τους αριθμούς των αδειών πολεοδομίας και οικοδομής. Αν η γη βαρύνεται με υποθήκη, το συμβόλαιο πρέπει να ορίζει πώς και πότε η τράπεζα αποδεσμεύει τη μονάδα σας. Δείτε τον οδηγό τίτλοι ιδιοκτησίας και Κτηματολόγιο για το πώς εκδίδονται και μεταβιβάζονται οι τίτλοι.

Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ χρειάζονται τη συναίνεση του Υπουργικού Συμβουλίου βάσει του Κεφ. 109. Η αίτηση, το έντυπο Comm. 145, υποβάλλεται στον Έπαρχο της επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, με τραπεζική κατάσταση και τα στοιχεία του ακινήτου· την καταθέτει ο δικηγόρος σας.