Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: έλεγχοι στο Κτηματολόγιο, τέλη και γραφεία

Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι η επίσημη καταχώριση του ποιος έχει στην κυριότητά του ένα εγγεγραμμένο τεμάχιο γης ή μια μονάδα σε κτήριο (στην καθομιλουμένη «κοτσάνι»). Το μητρώο τηρεί το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ) του Υπουργείου Εσωτερικών, που οι περισσότεροι το λένε απλώς Κτηματολόγιο.

Το ΤΚΧ έχει τα κεντρικά του γραφεία στη Λευκωσία και έξι Επαρχιακά Κτηματολόγια, ένα ανά επαρχία. Τα γραφεία Κερύνειας και Αμμοχώστου στεγάζονται προσωρινά στη Λευκωσία και στο Παραλίμνι, επειδή τα αρχικά τους αρχεία παραμένουν στις κατεχόμενες περιοχές. Οι αιτήσεις εξυπηρετούνται στα επαρχιακά γραφεία από τις 07:45 έως τις 13:00· τηλεφωνική πληροφόρηση στο 17100, ή στο +357 22 80 49 00 από το εξωτερικό.

Η CyprusPermit δεν είναι το ΤΚΧ ούτε δικηγορικό γραφείο. Σχεδιάζουμε τα βήματα και συγκεντρώνουμε τα έγγραφα· αδειοδοτημένος δικηγόρος στην Κύπρο, που ενεργεί μόνο για εσάς, ελέγχει το ακίνητο και κάνει τις υποβολές στο Κτηματολόγιο.

Το ΤΚΧ εκδίδει Πιστοποιητικό Έρευνας που δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και, αν το ζητήσετε, τα βάρη και τις απαγορεύσεις επί του ακινήτου: υποθήκες, κατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης, δικαστικά διατάγματα και παρόμοια. Επίσημα τέλη:

• ένα ακίνητο συγκεκριμένου ιδιοκτήτη: 10 € απλό, 15 € με βάρη και απαγορεύσεις·
• όλη η ακίνητη περιουσία συγκεκριμένου ιδιοκτήτη: 10 € ή 15 € για μία επαρχία, 20 € ή 30 € για όλη την Κύπρο.

Υποβάλλετε αίτηση ηλεκτρονικά μέσω των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του ΤΚΧ με επαληθευμένο λογαριασμό CY Login, ή με email στο επαρχιακό γραφείο, με υπογεγραμμένη αίτηση της οποίας η υπογραφή είναι πιστοποιημένη και αντίγραφο της ταυτότητας ή του διαβατηρίου σας. Το πιστοποιητικό αποθηκεύεται στην εφαρμογή ως ανεπίσημο PDF για 120 ημέρες.

Δεν μπορούν όλοι να κάνουν έρευνα. Μπορεί ο ιδιοκτήτης, καθώς και πρόσωπο με έννομο συμφέρον κατά το άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224), το οποίο πρέπει να το αποδείξει. Ο αγοραστής συνήθως βλέπει το πιστοποιητικό μέσω του πωλητή: για συμβάσεις που υπογράφονται από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, ο πωλητής πρέπει να επισυνάψει Πιστοποιητικό Έρευνας με βάρη και απαγορεύσεις, με ημερομηνία εντός πέντε εργάσιμων ημερών από τη σύμβαση.

Όταν αγοράζετε ακίνητο που δεν έχει ακόμη ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας ή η μεταβίβαση πρέπει να περιμένει, υπογράφετε σύμβαση πώλησης και την καταθέτετε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο. Μετά την κατάθεση, ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Ν. 81(I)/2011 σας προστατεύει αν ο πωλητής δεν τηρήσει τη σύμβαση.

• Τέλος: 50 € για την κατάθεση της σύμβασης.
• Προθεσμία: εντός έξι μηνών από την υπογραφή, εκτός αν δικαστικό διάταγμα επιτρέπει εκπρόθεσμη κατάθεση.
• Έγγραφα: έντυπο Δ.Ε.314 για πώληση, η σύμβαση με πρωτότυπες υπογραφές, το τοπογραφικό σχέδιο και, για μονάδα, τα σχέδια ορόφων υπογεγραμμένα και από τις δύο πλευρές, καθώς και αντίγραφα ταυτοτήτων.
• Τέλη χαρτοσήμου: απαιτούνται μόνο αν τουλάχιστον ένα μέρος υπέγραψε πριν από την 1 Ιανουαρίου 2026.

Από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, ο Ν. 132(I)/2023 προσθέτει προστασία για αγοραστές όταν στο ακίνητο ήταν ήδη εγγεγραμμένη υποθήκη ή άλλη σύμβαση. Ο δικηγόρος σας ελέγχει αν εφαρμόζεται στη δική σας αγορά.

Η μεταβίβαση είναι η στιγμή που ο τίτλος περνά στο όνομά σας. Γίνεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο με ραντεβού, με την παρουσία και των δύο πλευρών ή των πληρεξουσίων τους. Το ΤΚΧ ζητά:

• τη Δήλωση Μεταβίβασης, έντυπο Ν.270·
• Πιστοποιητικό Διευθέτησης Φορολογικών Υποχρεώσεων, έντυπο Ν.313, σφραγισμένο από το Τμήμα Φορολογίας·
• βεβαιώσεις ότι έχουν πληρωθεί οι δημοτικοί ή κοινοτικοί φόροι, τα τέλη αποχέτευσης και τα τέλη νερού·
• αντίγραφα των ταυτοτήτων, των Πιστοποιητικών Εγγραφής Αλλοδαπού (ARC) ή των διαβατηρίων όλων των εμπλεκομένων, με τα πρωτότυπα την ημέρα της μεταβίβασης·
• τη συγκατάθεση του δανειστή ή έγγραφο αποδέσμευσης, αν το ακίνητο είναι υποθηκευμένο·
• για αγοραστή που είναι αλλοδαπός κατά το Κεφ. 109, την άδεια απόκτησης ακίνητης ιδιοκτησίας.

Τα τέλη μεταβίβασης σε πώληση υπολογίζονται επί της τιμής ή της αγοραίας αξίας: 3% έως 85.000 €, 5% από 85.001 € έως 170.000 € και 8% για το υπερβάλλον, με έκπτωση 50%. Δεν χρεώνονται τέλη μεταβίβασης όταν για την ίδια πώληση καταβλήθηκε ΦΠΑ. Αν το ΤΚΧ κρίνει ότι η δηλωμένη τιμή είναι κάτω από την αγοραία αξία, ορίζει το ίδιο την αξία· πληρώνετε βάσει αυτής και μπορείτε να υποβάλετε ένσταση.

Αν κάποιος υπογράφει για λογαριασμό σας με πληρεξούσιο, το γενικό πληρεξούσιο κατατίθεται με τέλος 50 € και το ειδικό δωρεάν· η υπογραφή του εντολέα πρέπει να είναι πιστοποιημένη. Υπολογίστε το συνολικό κόστος με τον υπολογιστή κόστους ακινήτου.

Πολλές νεόδμητες κατοικίες πωλούνται πριν ο κατασκευαστής εκδώσει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας. Στο μεταξύ σας προστατεύει η κατατεθειμένη σύμβαση πώλησης. Ο δικηγόρος σας ελέγχει επίσης αν η γη του κατασκευαστή βαρύνεται με υποθήκη και πώς θα αποδεσμευτεί.

Αν ο πωλητής αρνείται να μεταβιβάσει, αγοραστής με δικαστικό διάταγμα ειδικής εκτέλεσης μπορεί να υποβάλει αίτηση στον Διευθυντή του ΤΚΧ. Τα τέλη είναι 10 € για την αίτηση, 5 € για κάθε τίτλο ιδιοκτησίας κάθε ιδιοκτήτη και τέλος εκτίμησης. Χρειάζεστε το δικαστικό διάταγμα (ισχύει για ένα χρόνο), αποδείξεις για δημοτικά τέλη, τέλη αποχέτευσης και νερού και το έντυπο Ν.313.

Για τους λεγόμενους εγκλωβισμένους αγοραστές, ο Ν. 139(I)/2015 επιτρέπει στο ΤΚΧ να μεταβιβάσει τον τίτλο σε αγοραστή που έχει εξοφλήσει πλήρως, ακόμη κι αν η υποθήκη του κατασκευαστή παραμένει στη γη. Εφαρμόζεται σε συμβάσεις που κατατέθηκαν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2014. Πρέπει να πληρούνται τρεις προϋποθέσεις: το τίμημα έχει εξοφληθεί πλήρως, υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας και ο αγοραστής έχει πληρώσει τους φόρους που οφείλει βάσει της σύμβασης. Το ΤΚΧ ειδοποιεί όλους τους ενδιαφερομένους, που έχουν 45 ημέρες για ένσταση· στη συνέχεια αγοραστής και πωλητής έχουν 60 ημέρες για να ολοκληρώσουν τη μεταβίβαση, και ο αγοραστής μπορεί να πληρώσει τα τέλη μεταβίβασης χωρίς τη συγκατάθεση του πωλητή.

Σχεδιάζουμε τη σειρά των βημάτων, συγκεντρώνουμε τα έγγραφα και τηρούμε το χρονοδιάγραμμα. Αδειοδοτημένος δικηγόρος στην Κύπρο ζητά το Πιστοποιητικό Έρευνας, ελέγχει τον τίτλο, τις άδειες και τον κατασκευαστή, καταθέτει τη σύμβαση και παρίσταται στη μεταβίβαση. Αν βρίσκεστε στο εξωτερικό, ο δικηγόρος ετοιμάζει πληρεξούσιο. Δείτε υποστήριξη στην αγορά ακινήτου. Τα ποσά ελέγχθηκαν στις 23 Οκτωβρίου 2026 με βάση τις σελίδες του ΤΚΧ που αναφέρονται παρακάτω.