ΦΠΑ σε ακίνητα στην Κύπρο: μειωμένος συντελεστής 5% για κύρια κατοικία, 19% και μεταπωλήσεις

Ο ΦΠΑ σε ακίνητα στην Κύπρο επιβάλλεται στην πρώτη πώληση νέου κτιρίου πριν χρησιμοποιηθεί, με 19%. Μια μεταχειρισμένη κατοικία που πωλείται από τον ιδιοκτήτη της δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ· ο αγοραστής πληρώνει αντί αυτού τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο. Αν αγοράζετε ή χτίζετε κατοικία για να ζείτε σε αυτήν ως κύρια και μόνιμη κατοικία σας, μπορείτε να πληρώσετε 5% για τα πρώτα 130 m² δομήσιμης επιφάνειας και τις πρώτες 350.000 € της αξίας, εφόσον ολόκληρη η κατοικία κοστίζει έως 475.000 € και έχει έως 190 m². Το υπόλοιπο φορολογείται με 19%· πάνω από οποιοδήποτε από τα δύο όρια, φορολογείται ολόκληρη. Υποβάλλετε αίτηση για Πιστοποιητικό Μειωμένου Συντελεστή ΦΠΑ στο Τμήμα Φορολογίας μέσω του Tax For All πριν παραλάβετε το ακίνητο, και η κατοικία πρέπει να παραμείνει κύρια κατοικία σας για 10 χρόνια. Όταν πληρώνεται ΦΠΑ στην αγορά, δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης.

Τα κτίρια κατά κανόνα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Η εξαίρεση είναι η πρώτη παράδοση νέου κτιρίου πριν χρησιμοποιηθεί, η οποία φορολογείται με 19%, εκτός αν ισχύει μειωμένος συντελεστής. Μεταγενέστερη πώληση εντός πέντε ετών από την ολοκλήρωση μπορεί επίσης να φορολογηθεί, αν κανένα μη συνδεδεμένο πρόσωπο δεν έχει χρησιμοποιήσει το κτίριο για τουλάχιστον 24 μήνες. Η PwC σημειώνει ότι από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 «πρώτη κατοίκηση» σημαίνει συστηματική χρήση για τουλάχιστον 18 μήνες.

Στην πράξη: αν αγοράζετε από κατασκευαστή, πληρώνετε ΦΠΑ· αν αγοράζετε μεταχειρισμένο σπίτι από τον ιδιοκτήτη του, δεν πληρώνετε ΦΠΑ, αλλά τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο. Η οικοδομήσιμη γη που πωλείται στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας επιβαρύνεται με ΦΠΑ από τις 2 Ιανουαρίου 2018· η γη που δεν προορίζεται για ανάπτυξη, όπως η γεωργική ή η προστατευόμενη, όχι.

Πριν υπογράψετε με κατασκευαστή, ελέγξτε αν η τιμή του συμβολαίου περιλαμβάνει ΦΠΑ και με ποιον συντελεστή υπολογίστηκε. Αν η τιμή προϋποθέτει 5%, το συμβόλαιο πρέπει να ορίζει τι γίνεται αν απορριφθεί το πιστοποιητικό μειωμένου συντελεστή, γιατί η διαφορά έως το 19% μπορεί τότε να χρεωθεί σε εσάς.

Από τη μεταρρύθμιση του 2023, ένα φυσικό πρόσωπο που αγοράζει ή κατασκευάζει σπίτι για να το χρησιμοποιήσει ως κύρια και μόνιμη κατοικία πληρώνει 5% για:

• τα πρώτα 130 m² δομήσιμου εμβαδού,
• έως αξία 350.000 €,
• εφόσον η συνολική συναλλαγή δεν ξεπερνά τις 475.000 € και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν δεν ξεπερνά τα 190 m².

Το υπόλοιπο της τιμής φορολογείται με 19%. Αν το σπίτι είναι μεγαλύτερο από 190 m² ή κοστίζει περισσότερο από 475.000 €, ολόκληρη η τιμή φορολογείται με 19%. Τα άτομα με αναπηρία μπορούν να εφαρμόσουν 5% στα πρώτα 190 m², ανεξάρτητα από το συνολικό εμβαδόν.

Παράδειγμα: ένα νεόδμητο διαμέρισμα 110 m² στις 300.000 €, εντός των ορίων, επιβαρύνεται με ΦΠΑ 5%, δηλαδή 15.000 €, έναντι 57.000 € με 19%. Για μεγαλύτερο ή ακριβότερο σπίτι, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να υπολογίσει τον επιμερισμό ή χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή κόστους αγοράς κατοικίας.

Ένα νέο διαμέρισμα κοστίζει 400.000 €, έχει 150 m² δομήσιμη επιφάνεια και θα είναι η κύρια κατοικία σας. Είναι μέσα στα όρια των 475.000 € και των 190 m², οπότε ο μειωμένος συντελεστής ισχύει για ένα μέρος του. Τα ποσά συμφωνούν με τον υπολογιστή κόστους αγοράς κατοικίας.

• Μερίδιο για τα πρώτα 130 m²: 400.000 € × 130 ÷ 150 = 346.666,67 €. Είναι κάτω από τις 350.000 €, οπότε όλο παίρνει τον μειωμένο συντελεστή.
• 5% × 346.666,67 € = 17.333,33 €.
• 19% στο υπόλοιπο, 53.333,33 € = 10.133,33 €.
• Συνολικός ΦΠΑ: 27.466,67 €, έναντι 76.000 € με τον πλήρη συντελεστή 19%.

Μια κατοικία 300.000 € με 120 m² είναι ολόκληρη μέσα στα 130 m² και τις 350.000 €, οπότε πληρώνει 5% σε όλη την αξία: 15.000 €. Μια κατοικία 500.000 € είναι πάνω από τις 475.000 € και πληρώνει 19% σε ολόκληρη την τιμή: 95.000 €.

Μεταπώληση: χωρίς ΦΠΑ, αλλά ο αγοραστής πληρώνει τέλη μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο, στο μισό της κλίμακας: 3% έως 85.000 €, 5% από 85.001 € έως 170.000 € και 8% πάνω από αυτό το ποσό. Σε μεταπώληση 300.000 € αυτό είναι 17.200 € με την πλήρη κλίμακα, μειωμένο στο μισό στις 8.600 €. Τα τέλη χαρτοσήμου δεν ισχύουν πλέον για συμβόλαια που υπογράφονται από την 1 Ιανουαρίου 2026.

Ανέγερση στο δικό σας οικόπεδο: ο συντελεστής 5% καλύπτει επίσης την ανέγερση κύριας κατοικίας, με τα ίδια όρια εμβαδού και αξίας· ζητάτε Πιστοποιητικό Μειωμένου Συντελεστή ΦΠΑ (Ανέγερση). Η αγορά του ίδιου του οικοπέδου είναι ξεχωριστή αγορά: αν το πωλεί επιχείρηση ως οικοδομήσιμη γη, ισχύει ΦΠΑ 19% και δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης· αν πωλείται ιδιωτικά και όχι στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας, δεν υπάρχει ΦΠΑ και ισχύουν τα μειωμένα στο μισό τέλη μεταβίβασης.

Ανακαίνιση και επισκευή: οι εργασίες σε ιδιωτική κατοικία τουλάχιστον τριών ετών φορολογούνται με 5%, όχι όμως τα υλικά αξίας άνω του 50% των υπηρεσιών. Οι επεκτάσεις καλύπτονται από τις 20 Αυγούστου 2020. Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 η κατοικία πρέπει επίσης να έχει χρησιμοποιηθεί για τουλάχιστον 18 μήνες.

Τα έργα των οποίων η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε ή ζητήθηκε έως τις 31 Οκτωβρίου 2023 μπορούν ακόμη να χρησιμοποιήσουν τον παλιό κανόνα: 5% στα πρώτα 200 m², ανεξάρτητα από την τιμή. Σύμφωνα με ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας του Μαΐου 2026, όπως τη συνοψίζει η Kinanis, οι δηλώσεις για αυτά τα έργα έπρεπε να υποβληθούν έως τις 15 Ιουνίου 2026 όπου η άδεια οικοδομής εκδόθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024, και ο Επίτροπος Φορολογίας μπορεί να εξετάζει εκκρεμείς δηλώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αν αγοράζετε σε τέτοιο έργο, ζητήστε από τον κατασκευαστή τις ημερομηνίες των αδειών και ζητήστε από τον δικηγόρο σας να επιβεβαιώσει ποιο καθεστώς ισχύει πριν υπογράψετε.

1. Πριν παραλάβετε το ακίνητο, ζητήστε από το Τμήμα Φορολογίας Πιστοποιητικό Μειωμένου Συντελεστή ΦΠΑ (Αγορά) ή Πιστοποιητικό (Ανέγερση), αν χτίζετε στο δικό σας οικόπεδο. Το Τμήμα δημοσιεύει οδηγούς βήμα προς βήμα· οι αιτήσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματός του Tax For All (TFA).
2. Δώστε στον κατασκευαστή το εγκεκριμένο πιστοποιητικό, ώστε το τιμολόγιο να εκδοθεί με 5% για το επιλέξιμο μέρος.
3. Αν χάσετε τον χρόνο, ο Επίτροπος Φορολογίας μπορεί να δεχθεί εκπρόθεσμη δήλωση εντός 12 μηνών από την παραλαβή, αν αποδείξετε εύλογο λόγο, όπως απουσία από την Κύπρο ή ασθένεια (Ν. 55(I)/2024).

Πρέπει να χρησιμοποιείτε το σπίτι ως κύρια κατοικία σας για 10 χρόνια. Αν σταματήσετε νωρίτερα, ενημερώνετε τον Επίτροπο Φορολογίας εντός 30 ημερών και επιστρέφετε τη διαφορά ΦΠΑ για τα υπόλοιπα χρόνια· υπάρχουν εξαιρέσεις σε περίπτωση θανάτου ή μεταβίβασης σε επιλέξιμο ενήλικο τέκνο. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ξανά τον μειωμένο συντελεστή για μεταγενέστερη κατοικία.

Υποβάλλουμε την αίτηση για το πιστοποιητικό μειωμένου συντελεστή και ελέγχουμε για εσάς τη θέση σας ως προς τον ΦΠΑ· αδειοδοτημένος δικηγόρος που ενεργεί μόνο για εσάς ελέγχει τις άδειες του έργου και το καθεστώς ΦΠΑ και εξετάζει το συμβόλαιο. Διαβάστε στη συνέχεια αγορά ακινήτου στην Κύπρο και τίτλοι ιδιοκτησίας και Κτηματολόγιο.