Покупка недвижимости на Кипре: этапы, налоги и титулы собственности

Иностранцы могут покупать недвижимость на Кипре. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и киприоты; покупателям из стран вне ЕС нужно согласие Совета министров по Cap. 109, за которым обращаются к окружному управляющему по форме Comm. 145. Безопасный порядок такой: наймите своего юриста, а не юриста продавца; пусть он проверит документ о праве собственности (title deed), ипотеки на землю и разрешения на строительство; подпишите договор; и зарегистрируйте его в Земельном кадастре в течение шести месяцев (сбор 50 €). Новое жильё от застройщика облагается НДС 19 % или 5 % на первые 130 м² и 350 000 € стоимости основного жилья ценой до 475 000 € и площадью до 190 м². На вторичное жильё НДС нет, но есть сбор за переход права собственности 3 %, 5 % и 8 % по ступеням 85 000 € и 170 000 €, уменьшенный вдвое: 8600 € за жильё стоимостью 300 000 €. Гербовый сбор отменён с 2026 года; ипотека добавляет 1 % от суммы кредита. См. нашу услугу по покупке недвижимости.

1. Бюджет с учётом налогов. Определитесь, что хотите купить, и заложите бюджет, который включает НДС или сбор за переоформление, регистрацию ипотеки и услуги юриста. Калькулятор расходов на покупку жилья показывает государственную часть.
2. Наймите своего юриста, а не юриста продавца или застройщика, до того как что-либо подписать или внести задаток за бронь.
3. Проверки. Юрист проверяет титул собственности в Земельном департаменте, ипотеки и другие обременения на землю, разрешения на строительство и планировочные разрешения, а также застройщика или продавца.
4. Договор купли-продажи. Юрист проверяет или составляет его: цена, график платежей, привязанный к этапам строительства, дата завершения и что будет, если ипотеку продавца не снимут.
5. Зарегистрируйте договор в Земельном департаменте в течение шести месяцев после подписания (сбор 50 €). По Закону о продаже земли (исполнение в натуре) это защищает вас от последующих продаж или залога объекта.
6. Покупатели из стран вне ЕС подают заявление на согласие Совета министров по форме Comm. 145; см. ниже.
7. Платите по договору и сохраняйте подтверждение каждого платежа.
8. Переоформите титул на своё имя в Земельном департаменте, оплатив сбор за переоформление при покупке на вторичном рынке. В новом проекте это может произойти через годы, когда будет выдан титул собственности.

• НДС на новое жильё: 19 % или 5 % на первые 130 м² и 350 000 € стоимости основного жилья, которое стоит до 475 000 € и имеет до 190 м² площади застройки; остальное — по 19 %.
• Сбор за переоформление на вторичном рынке: 3 % до 85 000 €, 5 % до 170 000 € и 8 % свыше, сбор уменьшается вдвое; не взимается, если был уплачен НДС.
• Гербовый сбор: отменён с 1 января 2026 г..
• Регистрация ипотеки: 1 % от суммы кредита.

Рассчитайте свой случай в калькуляторе расходов на покупку жилья.

Примеры рассчитаны по правилам 2026 года и совпадают с калькулятором расходов на покупку жилья.

Вторичный рынок, 300 000 €. Сбор считается по ступеням шкалы, а затем делится пополам:

• 3 % с первых 85 000 € = 2 550 €
• 5 % со следующих 85 000 € (до 170 000 €) = 4 250 €
• 8 % с оставшихся 130 000 € = 10 400 €
• По полной шкале 17 200 €; после скидки 50 % вы платите 8 600 €.

По тому же принципу при покупке на вторичном рынке за 150 000 € сбор составит 2 900 €, а за 500 000 € — 16 600 €.

Новое жильё за 300 000 €, 120 м², ваше основное жильё. Цена не превышает 475 000 €, площадь — 190 м², а всё жильё меньше 130 м² и 350 000 €, поэтому вся сумма облагается по сниженной ставке: 5 % × 300 000 € = 15 000 € НДС, и сбора за переоформление нет. По стандартной ставке 19 % НДС составил бы 57 000 €.

Ипотека. Кредит на 200 000 € добавляет 1 % за регистрацию ипотеки: 2 000 €. Регистрация договора в любом случае стоит 50 €.

• Что продавец — зарегистрированный владелец или что у застройщика есть право продавать.
• Ипотеки, залоги, судебные запреты и другие обременения на объект или землю.
• Планировочные разрешения и разрешения на строительство и соответствует ли им здание.
• В новом проекте — можно ли выдать титул собственности и когда.
• Для покупателя из страны вне ЕС — согласие Совета министров по Cap. 109.
• Какая ставка НДС применяется к новому жилью и какие документы нужны для сниженной ставки.

• Пользоваться услугами юриста продавца или застройщика.
• Вносить крупный задаток до проверки титула и обременений.
• Не зарегистрировать договор в Земельном департаменте в течение шести месяцев.
• Рассчитывать на ставку 5 %, не проверив ограничения по площади и цене и не подав заявление на сертификат до вступления во владение.
• Забыть о сборе за переоформление при покупке на вторичном рынке, составляя бюджет.
• Подписать договор без условия о снятии ипотеки застройщика.

Титул собственности (тайтл) подтверждает право собственности. В новых проектах титул могут выдать через годы после покупки; до тех пор вас защищает зарегистрированный договор. Ваш юрист проверяет, заложена ли земля застройщика и как будет снято обременение.

До оплаты попросите юриста письменно предоставить три вещи: выписку Земельного департамента по участку, перечень обременений и номера планировочного разрешения и разрешения на строительство. Если земля в ипотеке, в договоре должно быть указано, как и когда банк освободит вашу квартиру или дом. О том, как выдаются и переоформляются титулы, читайте в статье титулы собственности и Земельный департамент.

Покупателям из стран вне ЕС нужно согласие Совета министров по Cap. 109. Заявление по форме Comm. 145 подаётся окружному управляющему того округа, где находится недвижимость, вместе с банковской выпиской и сведениями об объекте; подаёт его ваш юрист.