НДС на недвижимость на Кипре: ставка 5 % на основное жильё, 19 % и вторичный рынок

НДС на недвижимость на Кипре платится при первой продаже нового здания до начала его использования, по ставке 19 %. Жильё, бывшее в использовании и продаваемое владельцем, НДС не облагается; вместо этого покупатель платит сбор Земельного департамента за переоформление. Если вы покупаете или строите жильё, чтобы жить в нём как в основном и постоянном месте проживания, вы можете платить 5 % за первые 130 м² площади застройки и первые 350 000 € стоимости, если всё жильё стоит не больше 475 000 € и имеет площадь не больше 190 м². Остальное облагается по ставке 19 %; при превышении любого из лимитов — всё целиком. Справку на льготную ставку НДС (Reduced Rate VAT Certificate) запрашивают в Налоговом департаменте через Tax For All до вступления во владение, и жильё должно оставаться вашим основным местом проживания 10 лет. Если при покупке уплачен НДС, сбор за переоформление не взимается.

Здания, как правило, освобождены от НДС. Исключение — первая поставка нового здания до начала его использования: она облагается по ставке 19 %, если не применяется льготная ставка. Последующая продажа в течение пяти лет после завершения строительства тоже может облагаться НДС, если здание не использовал хотя бы 24 месяца никто из несвязанных лиц. PwC отмечает, что с 1 сентября 2026 г. «первое заселение» означает систематическое использование не менее 18 месяцев.

На практике: покупка у застройщика — это НДС; покупка жилья, бывшего в использовании, у владельца — это без НДС, но вместо этого вы платите сбор Земельного департамента (Department of Lands and Surveys, DLS) за переоформление. Земля под застройку, продаваемая в рамках предпринимательской деятельности, облагается НДС с 2 января 2018 г.; земля, не предназначенная для застройки, например сельскохозяйственная или охраняемая, — нет.

Прежде чем подписывать договор с застройщиком, проверьте, включает ли цена НДС и по какой ставке он рассчитан. Если цена исходит из 5 %, в договоре должно быть сказано, что будет при отказе в справке на льготную ставку, потому что разницу до 19 % могут взыскать с вас.

После реформы 2023 г. физическое лицо, которое покупает или строит жильё, чтобы жить в нём как в основном и постоянном месте жительства, платит 5 % на:

• первые 130 м² площади застройки,
• стоимость до 350 000 €,
• при условии, что вся сделка не превышает 475 000 €, а общая площадь застройки — 190 м².

Остальная часть цены облагается по ставке 19 %. Если жильё больше 190 м² или стоит дороже 475 000 €, вся цена облагается по ставке 19 %. Люди с инвалидностью могут применять 5 % к первым 190 м² независимо от общей площади.

Пример: новая квартира 110 м² за 300 000 € в пределах лимитов облагается НДС 5 % — 15 000 € против 57 000 € по ставке 19 %. Для жилья большей площади или дороже попросите юриста рассчитать разбивку или воспользуйтесь калькулятором расходов на покупку жилья.

Новая квартира стоит 400 000 €, её площадь застройки — 150 м², и она станет вашим основным жильём. Она укладывается в лимиты 475 000 € и 190 м², поэтому льготная ставка применяется к её части. Цифры совпадают с калькулятором расходов на покупку жилья.

• Доля на первые 130 м²: 400 000 € × 130 ÷ 150 = 346 666,67 €. Это меньше 350 000 €, поэтому вся доля облагается по льготной ставке.
• 5 % × 346 666,67 € = 17 333,33 €.
• 19 % на остаток, 53 333,33 € = 10 133,33 €.
• Итого НДС: 27 466,67 € против 76 000 € по полной ставке 19 %.

Жильё за 300 000 € площадью 120 м² целиком укладывается в 130 м² и 350 000 €, поэтому платит 5 % со всей суммы: 15 000 €. Жильё за 500 000 € дороже 475 000 € и платит 19 % со всей цены: 95 000 €.

Перепродажа: НДС нет, но покупатель платит сбор Земельного департамента за переоформление по половинным ставкам шкалы: 3 % до 85 000 €, 5 % от 85 001 до 170 000 € и 8 % свыше. При перепродаже за 300 000 € это 17 200 € по полной шкале, после уменьшения вдвое — 8 600 €. Гербовый сбор не применяется к договорам, подписанным с 1 января 2026 г. г.

Строительство на своём участке: ставка 5 % распространяется и на строительство основного жилья в тех же пределах площади и стоимости; для этого запрашивают справку Reduced Rate VAT (Construction) Certificate. Покупка самого участка — отдельная сделка: если его продаёт компания как землю под застройку, применяется НДС 19 % и сбора за переоформление нет; если его продаёт частное лицо не в рамках предпринимательской деятельности, НДС нет и применяется половинный сбор за переоформление.

Ремонт и реконструкция: работы в частном доме возрастом не менее трёх лет облагаются по ставке 5 %, кроме материалов стоимостью более 50 % от стоимости услуг. Пристройки подпадают под льготу с 20 августа 2020 г. С 1 сентября 2026 г. дом также должен использоваться не менее 18 месяцев.

Проекты, по которым разрешение на планирование выдано или запрошено до 31 октября 2023 г., ещё могут пользоваться старым правилом: 5 % на первые 200 м² независимо от цены. Согласно объявлению Налогового департамента от мая 2026 г. в изложении Kinanis, декларации по таким проектам нужно было подать до 15 июня 2026 г., если разрешение на строительство выдано до 31 декабря 2024 г., а налоговый комиссар может рассматривать незавершённые декларации до 31 декабря 2026 г. Если вы покупаете в таком проекте, запросите у застройщика даты разрешений и попросите юриста подтвердить, какой режим применяется, до подписания договора.

1. До вступления во владение запросите в Налоговом департаменте справку Reduced Rate VAT (Purchase) Certificate или (Construction) Certificate, если строите на своём участке. Департамент публикует пошаговые инструкции; заявления подают онлайн через его систему Tax For All (TFA).
2. Передайте одобренную справку застройщику, чтобы счёт был выставлен по ставке 5 % на подпадающую под льготу часть.
3. Если вы пропустили срок, налоговый комиссар может принять позднюю декларацию в течение 12 месяцев после вступления во владение, если вы укажете уважительную причину, например отсутствие на Кипре или болезнь (Закон 55(I)/2024).

Жильё нужно использовать как основное место жительства в течение 10 лет. Если вы перестанете раньше, нужно уведомить налогового комиссара в течение 30 дней и вернуть разницу НДС за оставшиеся годы; исключения есть на случай смерти или передачи жилья совершеннолетнему ребёнку, имеющему право на льготу. Льготной ставкой можно воспользоваться снова для следующего жилья.

Мы подаём запрос на справку о пониженной ставке и проверяем вашу ситуацию с НДС; лицензированный юрист, действующий только в ваших интересах, проверяет разрешения проекта и режим НДС и изучает договор. Далее прочитайте покупка недвижимости на Кипре и титулы собственности и земельный кадастр.