Wer es ausfüllt
Natürliche Personen und Gesellschaften, die eine Immobilie in Zypern durch Verkauf, Tausch, Schenkung oder eine ähnliche Übertragung veräußern. Verwenden Sie ein Formular pro Veräußerung.
Was beigefügt wird
- Der Kaufvertrag, falls vorhanden (Pflicht), gegebenenfalls gestempelt
- Eigentumsurkunden (Title Deeds) oder, wenn keine vorhanden sind, die Kaufunterlagen sowie gegebenenfalls Mietverträge
- Formular T.D.413, Fragebogen zur Veräußerung
- Nachweis der Anschaffungskosten und des Erwerbsdatums sowie jedes abgezogenen Betrags: Grunderwerbsgebühren (Transfer Fees), Darlehensvertrag und Zinsaufstellungen, Rechnung und Lizenz des Maklers, Rechnungen für Ausbauten
- Aufstellungen der Kapitalfreibeträge (steuerliche Abschreibung), falls geltend gemacht
- Stromverbrauchsaufstellung der EAC für jede Wohnung, jedes Haus, jeden Laden oder jedes Büro
- Formular N313 für die Übertragung sowie alle weiteren Unterlagen, die das Tax Department für Ihre Art der Veräußerung aufführt
Feld für Feld
Seite 1: Veräußerer (ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΔΙΑΘΕΤΗ)
| Auf dem Formular | Was Sie eintragen | Beispiel |
|---|---|---|
| Full name / company name ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΕΠΩΝΥΜΙΑ | Wie in Ihrem Ausweis oder Reisepass; bei einer Gesellschaft wie in ihrer Registrierungsbescheinigung. | JOHN EXAMPLE |
| Correspondence address ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΛΛΗΛΟΓΡΑΦΙΑΣ | Wohin der Steuerbescheid geschickt werden soll. | 1 Example Street, 3000 Limassol |
| Tax number / telephone Α.Φ.Μ. / ΑΡ. ΤΗΛ. | Ihre zyprische Steueridentifikationsnummer. Ohne sie registrieren Sie sich zuerst und reichen dann die Erklärung ein. | 00000000X / +357 99 000000 |
| Date of disposal ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΔΙΑΘΕΣΗΣ | Die Monatsfristen für die Erklärung und die Steuer laufen ab diesem Datum. | 01/10/2026 |
| For official use: tax reference / levy reference ΓΙΑ ΕΠΙΣΗΜΗ ΧΡΗΣΗ: Αναφ.Φορολ. / Αναφ.Τέλους | Leer lassen. | — |
Seite 1: Berechnung der Veräußerungsgewinnsteuer (ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΦΟΡΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΩΝ ΚΕΡΔΩΝ)
| Auf dem Formular | Was Sie eintragen | Beispiel |
|---|---|---|
| Disposal proceeds (from page 3, total of column 17) Προϊόν Διάθεσης (από σελίδα 3, σύνολο στήλης 17) | Der Preis laut Vertrag. Bei einer Schenkung der Marktwert. | €300,000 |
| Less: deductions (from page 3, total of column 16) Μείον: Αφαιρέσεις (από σελίδα 3, σύνολο στήλης 16) | Inflationsbereinigte Anschaffungskosten plus abzugsfähige Aufwendungen. | €220,000 |
| Exchange gain Κέρδος ανταλλαγής | Nur bei einem Tausch: der Gewinn, der nicht für den Erwerb der anderen Immobilie verwendet wurde. | — |
| Balance ΥΠΟΛΟΙΠΟ | Erlös abzüglich Abzüge, plus ein etwaiger Tauschgewinn. | €80,000 |
| Plus: depreciation up to 31/12/2007 / depreciation from 1/1/2008 Πλέον: Αποσβέσεις μέχρι 31/12/2007 / Αποσβέσεις από 1/1/2008 | Im Rahmen der Einkommensteuer gewährte Kapitalfreibeträge, zum Beispiel auf eine vermietete Immobilie. | — |
| Gain / (loss) on this disposal ΚΕΡΔΟΣ / (ΖΗΜΙΑ) ΑΠΟ ΤΗ ΔΙΑΘΕΣΗ ΑΥΤΗ | Nicht Zutreffendes streichen. | €80,000 |
| Less: loss brought forward Μείον: Ζημιά από μεταφορά | Verluste aus früheren Veräußerungen werden gegen spätere Gewinne vorgetragen. | — |
| Exemption / remaining exemption Απαλλαγή / Υπόλοιπο απαλλαγής | Natürliche Personen haben lebenslange Freibeträge. Die vorgedruckten Hinweise zeigen die Beträge vor 2026 (17.086,01 € allgemein, 25.629,02 € landwirtschaftliche Flächen, 85.430,07 € Hauptwohnsitz). Das Gesetz 242(I)/2025 hat sie ab dem 1. Januar 2026 auf 30.000 €, 50.000 € und 150.000 € angehoben. | €17,086.01 |
| Taxable gain / loss carried forward / remaining exemption ΦΟΡΟΛΟΓΗΤΕΟ ΚΕΡΔΟΣ / ΖΗΜΙΑ ΜΕΤΑΦΕΡΟΜΕΝΗ / ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ | Nicht Zutreffendes streichen. | €62,913.99 |
| Capital gains tax at 20% ΦΟΡΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥΧΙΚΩΝ ΚΕΡΔΩΝ @ 20% | 20 % des steuerpflichtigen Gewinns. | €12,582.80 |
| Less: estate duty paid Μείον: Φόρος Κληρονομιάς που πληρώθηκε | Nur bei geerbten Immobilien, für die Erbschaftsteuer gezahlt wurde. | — |
| Tax payable (code 0500) ΦΟΡΟΣ ΠΛΗΡΩΤΕΟΣ (0500) | Fällig innerhalb eines Monats nach der Veräußerung. | €12,582.80 |
Seite 1: Abgabe, Verwandtschaftsverhältnis und Erklärungen
| Auf dem Formular | Was Sie eintragen | Beispiel |
|---|---|---|
| Levy for the Central Agency for Equitable Distribution of Burdens (code 0510): total sale price of properties with a general valuation (page 3, column 19) at 0.4% ΤΕΛΟΣ για Κεντρικό Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών (0510): Συνολικό τίμημα πώλησης ακινήτων που έχουν Α.Γ.Ε. (από σελ. 3, στήλη 19) € ... @ 0,4% | Seit dem 18.11.2022 0,4 % des Verkaufspreises von Immobilien mit einer allgemeinen Bewertung des Grundbuchamts (Land Registry). Sie gilt nicht für Verkäufe im Rahmen einer Darlehensumschuldung zur Tilgung notleidender Kredite und nicht für Unternehmensumstrukturierungen. Zahlung bei der Übertragung. | €300,000 × 0.4% = €1,200 |
| Relationship of seller to buyer Συγγένεια / σχέση διαθέτη με δικαιοδόχο | Zum Beispiel „none“, „spouse“ oder „son“. | None |
| Buyer's declaration: signature, name, address, ID or registration number, telephone ΔΗΛΩΣΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΧΟΥ: ΥΠΟΓΡΑΦΗ / ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΕΠΩΝΥΜΙΑ / ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ / ΑΡ. ΤΑΥΤ./ ΕΓΓΡΑΦΗΣ / ΑΡ. ΤΗΛ. | Nur wenn es keinen schriftlichen Vertrag gibt: Der Käufer bestätigt, dass es keinen gibt und dass der Preis zutrifft. Laut Tax Department müssen dann alle Unterschriften von einem Beglaubigungsbeamten beglaubigt werden. | — |
| Seller's declaration: ... I declare that there is / is not a written disposal agreement and that this return is true ΔΗΛΩΣΗ ΔΙΑΘΕΤΗ: ... δηλώνω ότι υπάρχει / δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία ... | „is“ oder „is not“ streichen. | there is |
| Signature / name / capacity / tax number or ID / date ΥΠΟΓΡΑΦΗ / ΟΝΟΜΑΤΕΠΩΝΥΜΟ / ΙΔΙΟΤΗΤΑ / Α.Φ.Μ. / ΑΡ. ΤΑΥΤ. / ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ | Eigenschaft: Veräußerer, Direktor, Gesellschaftssekretär, Gesellschafter, Vertreter, Vormund usw. | J. Example / JOHN EXAMPLE / Seller / 00000000X / 15/10/2026 |
| Address of representative or guardian / telephone ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ Ή ΚΗΔΕΜΟΝΑ / ΑΡ. ΤΗΛ. | Nur wenn ein Vertreter oder Vormund die Erklärung einreicht. | — |
Seite 2: veräußerte Immobilie (ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΠΟΥ ΔΙΑΤΙΘΕΤΑΙ / ΠΩΛΕΙΤΑΙ)
| Auf dem Formular | Was Sie eintragen | Beispiel |
|---|---|---|
| 1 District / 2 Town, village or parish 1 Επαρχία / 2 Πόλη / Χωριό ή Ενορία | Eine Zeile pro Immobilie; getrennte Zeilen für Anteile, die an verschiedenen Tagen erworben wurden. | Limassol / Germasogeia |
| 3 Title registration number / 4 Sheet/plan / 5 Plot number 3 Αριθμός Εγγραφής Τίτλου / 4 Φ/ΣΧ. / 5 Αριθμός Τεμαχίου | Aus der Eigentumsurkunde. | 0/0000 / 00/00 / 000 |
| 6 Area: land (donums / m²) / buildings (m²) 6 Εμβαδό: Γη (Δεκ. / τ.μ.) / Κτίρια (τ.μ.) | Aus der Eigentumsurkunde. | — / 0 / 95 |
| 7 Description of property 7 Περιγραφή Ακινήτου | Zum Beispiel Wohnung, Haus, Grundstück. | Apartment |
| 8 Original share in the whole* 8 Αρχικό Μερίδιο στο όλο* | Ihr Anteil laut Eigentumsurkunde. | 1/1 |
| 9 Number and date of the transfer (acquisition) 9 Αρ. και Ημ. Μεταβίβασης (απόκτησης) | Die Übertragung beim Grundbuchamt, durch die Sie die Immobilie erworben haben. | 0000/2015, 10/03/2015 |
| Expenses / additions – description / title registration number it relates to Δαπάνες / Προσθήκες – περιγραφή / Αριθμός εγγραφής τίτλου που αφορά | Verbesserungen oder Ausbauten nach dem Erwerb, mit Nachweis. | New kitchen 2020 / 0/0000 |
| Transfer fees** / interest** / estate agent's commission** Μεταβιβαστικά δικαιώματα** / Τόκοι** / Προμήθεια κτηματομεσίτη** | Diese werden nicht inflationsbereinigt. Fügen Sie Belege, Darlehensaufstellungen und die Rechnung des Maklers bei. | €6,000 / €8,000 / €9,000 |
| Documents required and attached: 1) sale agreement, mandatory where it exists 2) title deeds or purchase documents, and leases 3) evidence for the amounts claimed 4) capital allowance statements, if claimed ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΚΑΙ ΕΠΙΣΥΝΑΠΤΟΝΤΑΙ: 1) Συμφωνία πώλησης ... 2) Τίτλοι ιδιοκτησίας ή αγοραπωλητήρια έγγραφα ... 3) Οποιαδήποτε στοιχεία υποστηρίζουν τα ποσά ... 4) Καταστάσεις κεφαλαιουχικών εκπτώσεων | Jedes Kästchen für eine beigefügte Unterlage ankreuzen. | √ 1, 2, 3 |
Seite 3: Abzüge (ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΦΑΙΡΕΣΕΩΝ), Spalten 10–19
| Auf dem Formular | Was Sie eintragen | Beispiel |
|---|---|---|
| 10 Inflation date 10 Ημερ. πληθωρισμού | Das Datum des Erwerbs oder der Aufwendung, maßgeblich für den Inflationsindex. | 10/03/2015 |
| 11 Share in the whole disposed of 11 Μερίδιο στο όλο που διατίθεται | Der Anteil, den Sie jetzt verkaufen. | 1/1 |
| 12 Amount* in Cyprus pounds / 13 Amount* in euros 12 Ποσό* £ / 13 Ποσό* € cent | Anschaffungskosten oder bei älteren Immobilien der Marktwert zum 1.1.1980 (bzw. 14.7.1974 oder 27.6.1978). Pfund für Veräußerungen bis 31.12.2007, danach Euro. | €200,000 |
| 14 Inflation index at disposal date / 15 Inflation index at acquisition or expense date 14 Δείκτης Πληθωρισμού ημερ. διάθεσης / 15 Δείκτης Πληθ. ημερ. απόκτησης / δαπάνης | Vom Tax Department veröffentlicht. | — |
| 16 Inflation-adjusted value 16 Αναπροσαρμοσμένη αξία λόγω πληθωρισμού £ / € | Betrag × Index bei Veräußerung ÷ Index bei Erwerb. Grunderwerbsgebühren, Zinsen und Provision werden nicht angepasst. | €205,000 |
| 17 Disposal proceeds 17 Προϊόν διάθεσης £ / € | Der Preis für diesen Anteil. | €300,000 |
| 18 General valuation of the share transferred (column 11) 18 Α.Γ.Ε. μεταβιβαζόμενου μεριδίου (στήλη 11) | Die letzte allgemeine Bewertung des Grundbuchamts vor der Veräußerung. | €150,000 |
| 19 Sale price of the share that has a general valuation 19 Τίμημα πώλησης μεριδίου που έχει Α.Γ.Ε. | Die Bemessungsgrundlage für die Abgabe von 0,4 %. | €300,000 |
| Totals (carried to 'Deductions', 'Disposal proceeds' and 'Total sale price of properties with a general valuation' on page 1) ΣΥΝΟΛΑ (μεταφέρονται ανάλογα στις «Αφαιρέσεις», στο «Προϊόν Διάθεσης» και στο «Συνολικό τίμημα πώλησης ακινήτων που έχουν Α.Γ.Ε.», σελίδα 1) | Jede Spalte addieren und die Summen auf Seite 1 übertragen. | — |
Häufige Fehler
- Nach der Übertragung beim Grundbuchamt einreichen. Die Erklärung ist innerhalb eines Monats nach der Veräußerung und vor der Übertragung fällig; eine verspätete Einreichung kostet 100 €.
- Die Steuer verspätet zahlen. Zinsen und ein Zuschlag von 5 % fallen an, wenn sie nicht innerhalb eines Monats nach der Veräußerung gezahlt wird.
- Grunderwerbsgebühren, Zinsen oder Maklerprovision inflationsbereinigen. Laut Formular werden sie nicht angepasst.
- Aufwendungen ohne Rechnungen und Zahlungsnachweis geltend machen.
- Ein T.D.401 für mehrere Veräußerungen verwenden. Verwenden Sie für jede ein eigenes Formular.
- Die in den Hinweisen vorgedruckten Freibeträge verwenden. Ab dem 1. Januar 2026 betragen sie 30.000 € allgemein, 50.000 € für landwirtschaftliche Flächen und 150.000 € für einen Hauptwohnsitz (Gesetz 242(I)/2025).
Fragen
Wann muss das T.D.401 eingereicht werden?
Innerhalb eines Monats nach der Veräußerung und in jedem Fall vor der Übertragung der Immobilie, damit die Steuer festgesetzt werden kann.
Wie hoch ist die Veräußerungsgewinnsteuer in Zypern?
20 % des steuerpflichtigen Gewinns auf zyprische Immobilien.
Was ist die Gebühr von 0,4 % auf dem Formular?
Eine Abgabe für die Central Agency for Equitable Distribution of Burdens, die seit dem 18.11.2022 auf den Verkaufspreis von Immobilien mit einer allgemeinen Bewertung des Grundbuchamts erhoben und bei der Übertragung gezahlt wird.
Gibt es eine englische Fassung des T.D.401?
Nein. Das Tax Department veröffentlicht es nur auf Griechisch. Diese Seite gibt jede Zeile auf Deutsch wieder.
Wo reiche ich es ein?
Laut Formularseite des Tax Department können die Formulare in seinen Bezirksbüros abgegeben werden.
Quellen
- Tax Department: Formulare zur Veräußerungsgewinnsteuer und erforderliche Unterlagen (Griechisch), geprüft am 23. Oktober 2026
- Tax Department: Formular T.D.401 (2023) mit Hinweisen, geprüft am 23. Oktober 2026
- Gesetz 242(I)/2025 zur Änderung des Capital Gains Tax Law, Artikel 3 (in Kraft seit 1. Januar 2026), Amtsblatt vom 31. Dezember 2025, geprüft am 24. Oktober 2026
Zahlen geprüft am 24. Oktober 2026. Regeln ändern sich: Wir bestätigen sie für Ihren Fall, bevor Sie handeln.