Title Deeds in Zypern: Prüfungen im Grundbuch, Gebühren und Grundbuchämter

Eine Eigentumsurkunde (Title Deed) ist der offizielle Nachweis darüber, wem ein eingetragenes Grundstück oder eine Einheit in einem Gebäude gehört. Das Register führt das Department of Lands and Surveys (Grundbuch- und Katasteramt, DLS) des Innenministeriums, das die meisten Grundbuchamt (Land Registry) nennen.

Das DLS hat seinen Hauptsitz in Nikosia und sechs Bezirks-Grundbuchämter, eines pro Bezirk. Die Ämter Kyrenia und Famagusta haben ihren Sitz vorübergehend in Nikosia und Paralimni, weil ihre ursprünglichen Unterlagen in den besetzten Gebieten verblieben sind. Anträge werden in den Bezirksämtern von 07:45 bis 13:00 bearbeitet; telefonische Auskunft unter 17100 oder aus dem Ausland unter +357 22 80 49 00.

CyprusPermit ist weder das DLS noch eine Anwaltskanzlei. Wir planen die Schritte und sammeln die Unterlagen; ein zugelassener zyprischer Anwalt, der nur für Sie handelt, prüft die Immobilie und reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein.

Das DLS stellt einen Grundbuchauszug (Search Certificate) aus, der den eingetragenen Eigentümer und, auf Wunsch, die Belastungen und Verfügungsbeschränkungen der Immobilie zeigt: Hypotheken, hinterlegte Kaufverträge, Gerichtsbeschlüsse und Ähnliches. Behördliche Gebühren:

• eine Immobilie eines bestimmten Eigentümers: 10 € einfach, 15 € mit Belastungen und Verfügungsbeschränkungen;
• sämtliche Immobilien eines bestimmten Eigentümers: 10 € oder 15 € für einen Bezirk, 20 € oder 30 € für ganz Zypern.

Sie beantragen ihn online über die E-Services des DLS mit einem verifizierten CY Login-Konto oder per E-Mail beim Bezirksamt mit einem unterschriebenen Antrag mit beglaubigter Unterschrift und einer Kopie Ihres Personalausweises oder Reisepasses. Der Auszug wird im Antrag 120 Tage lang als nichtamtliches PDF gespeichert.

Nicht jeder darf eine Abfrage stellen. Der Eigentümer darf es, ebenso eine Person mit rechtlichem Interesse nach Artikel 51A des Immobiliengesetzes (Cap. 224), die dieses nachweisen muss. Ein Käufer sieht den Auszug in der Regel über den Verkäufer: Bei Verträgen, die ab dem 12. Dezember 2023 unterzeichnet werden, muss der Verkäufer einen Grundbuchauszug mit Belastungen und Verfügungsbeschränkungen beifügen, der höchstens fünf Werktage vor dem Vertrag datiert ist.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, für die es noch keine eigene Eigentumsurkunde gibt, oder wenn die Umschreibung warten muss, unterzeichnen Sie einen Kaufvertrag und hinterlegen ihn beim Bezirks-Grundbuchamt. Nach der Hinterlegung schützt Sie das Gesetz über den Verkauf von Immobilien (Vertragserfüllung) 81(I)/2011, wenn der Verkäufer sich nicht an den Vertrag hält.

• Gebühr: 50 € für die Hinterlegung des Vertrags.
• Frist: innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung, es sei denn, ein Gerichtsbeschluss erlaubt eine verspätete Hinterlegung.
• Unterlagen: Formular Δ.Ε.314 für einen Verkauf, der Vertrag mit Originalunterschriften, der Lageplan und, bei einer Einheit, die von beiden Seiten unterschriebenen Grundrisse sowie Ausweiskopien.
• Stempelsteuer: nur nötig, wenn mindestens eine Partei vor dem 1. Januar 2026 unterschrieben hat.

Seit dem 12. Dezember 2023 bietet das Gesetz 132(I)/2023 Käufern zusätzlichen Schutz, wenn auf der Immobilie bereits eine Hypothek oder ein anderer Vertrag eingetragen war. Ihr Anwalt prüft, ob es auf Ihren Kauf anwendbar ist.

Die Umschreibung ist der Moment, in dem das Eigentum auf Ihren Namen übergeht. Sie erfolgt nach Terminvereinbarung beim Bezirks-Grundbuchamt, mit beiden Seiten oder ihren Bevollmächtigten. Das DLS verlangt:

• die Übertragungserklärung, Formular N.270;
• eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Formular N.313, abgestempelt vom Tax Department (zyprische Steuerbehörde);
• Bescheinigungen, dass Gemeinde- oder Kommunalsteuern, Abwasser- und Wassergebühren bezahlt sind;
• Kopien der Personalausweise, ARCs oder Reisepässe aller Beteiligten, mit den Originalen am Termin;
• die Zustimmung des Kreditgebers oder ein Freigabedokument, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist;
• bei einem Käufer, der nach Cap. 109 als Ausländer gilt, die Erwerbsgenehmigung.

Grunderwerbsgebühren (Transfer Fees) bei einem Verkauf werden auf den Kaufpreis oder den Marktwert erhoben: 3 % bis 85.000 €, 5 % von 85.001 € bis 170.000 € und 8 % darüber, mit einem Nachlass von 50 %. Wurde auf denselben Verkauf Mehrwertsteuer gezahlt, fällt keine Grunderwerbsgebühr an. Hält das DLS den angegebenen Preis für niedriger als den Marktwert, setzt es den Wert selbst fest; Sie zahlen auf diesen Wert und können Einspruch einlegen.

Wenn jemand aufgrund einer Vollmacht für Sie unterschreibt, wird eine Generalvollmacht für 50 € hinterlegt, eine Spezialvollmacht kostenlos; die Unterschrift des Vollmachtgebers muss beglaubigt sein. Berechnen Sie die Gesamtkosten mit dem Rechner für Immobilienkosten.

Viele Neubauwohnungen werden verkauft, bevor der Bauträger eigene Eigentumsurkunden hat. Ihr Schutz in der Zwischenzeit ist der hinterlegte Kaufvertrag. Ihr Anwalt prüft außerdem, ob auf dem Grundstück des Bauträgers eine Hypothek lastet und wie sie abgelöst wird.

Wenn der Verkäufer die Umschreibung verweigert, kann ein Käufer mit einem Gerichtsbeschluss auf Vertragserfüllung beim Direktor des DLS einen Antrag stellen. Die Gebühren betragen 10 € für den Antrag, 5 € für jede Eigentumsurkunde jedes Eigentümers und eine Bewertungsgebühr. Sie brauchen den Gerichtsbeschluss (ein Jahr gültig), Quittungen über Gemeinde-, Abwasser- und Wassergebühren und das Formular N.313.

Für sogenannte „gefangene Käufer“ (trapped buyers) erlaubt das Gesetz 139(I)/2015 dem DLS, die Urkunde auf einen Käufer zu übertragen, der vollständig bezahlt hat, auch wenn die Hypothek des Bauträgers noch auf dem Grundstück lastet. Es gilt für Verträge, die bis zum 31. Dezember 2014 hinterlegt wurden. Drei Bedingungen müssen erfüllt sein: Der Kaufpreis ist vollständig bezahlt, es existiert eine eigene Eigentumsurkunde, und der Käufer hat die nach dem Vertrag fälligen Steuern gezahlt. Das DLS benachrichtigt alle Betroffenen, die 45 Tage Zeit für einen Einspruch haben; Käufer und Verkäufer haben dann 60 Tage, um die Umschreibung abzuschließen, und der Käufer kann die Grunderwerbsgebühren ohne Zustimmung des Verkäufers zahlen.

Wir planen die Reihenfolge der Schritte, sammeln die Unterlagen und behalten den Zeitplan im Blick. Ein zugelassener zyprischer Anwalt bestellt den Grundbuchauszug, prüft Eigentumsurkunde, Genehmigungen und Bauträger, hinterlegt den Vertrag und nimmt an der Umschreibung teil. Wenn Sie im Ausland sind, bereitet der Anwalt eine Vollmacht vor. Siehe Begleitung beim Immobilienkauf. Zahlen geprüft am 23. Oktober 2026 anhand der unten aufgeführten Seiten des DLS.