Immobilienkauf in Zypern: Schritte, Steuern und Eigentumsurkunden

Ausländer können auf Zypern Immobilien kaufen. EU- und EWR-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Zyprer; Käufer von außerhalb der EU brauchen nach Cap. 109 die Zustimmung des Ministerrats, beantragt beim District Officer (Bezirksverwaltung) mit dem Formular Comm. 145. Die sichere Reihenfolge: Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt, nicht den des Verkäufers; lassen Sie ihn die Eigentumsurkunde, Hypotheken auf dem Grundstück und die Baugenehmigungen prüfen; unterschreiben Sie; und hinterlegen Sie den Vertrag innerhalb von sechs Monaten beim Grundbuchamt (Gebühr 50 €). Auf einen Neubau vom Bauträger fällt Mehrwertsteuer von 19 % an, oder 5 % auf die ersten 130 m² und 350.000 € eines Hauptwohnsitzes, der bis zu 475.000 € kostet und bis zu 190 m² hat. Beim Kauf aus zweiter Hand fällt keine Mehrwertsteuer an, aber eine Grunderwerbsgebühr von 3 %, 5 % und 8 % in den Stufen bis 85.000 € und 170.000 € und darüber, halbiert: 8.600 € bei einem Haus für 300.000 €. Die Stempelsteuer ist ab 2026 abgeschafft; eine Hypothek kostet zusätzlich 1 % des Darlehens. Siehe unseren Service zum Immobilienkauf.

1. Budget mit den Steuern. Legen Sie fest, was Sie kaufen möchten, und planen Sie ein Budget einschließlich Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsgebühr, Eintragung der Hypothek und Anwaltskosten. Der Rechner für Immobilienkaufkosten ermittelt den staatlichen Anteil.
2. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt, nicht den des Verkäufers oder Bauträgers, bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Reservierungsanzahlung leisten.
3. Prüfungen. Der Anwalt prüft die Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt, Hypotheken und sonstige Belastungen des Grundstücks, die Bau- und Planungsgenehmigungen sowie den Bauträger oder Verkäufer.
4. Kaufvertrag. Der Anwalt prüft oder entwirft ihn: Preis, an Bauabschnitte gebundener Zahlungsplan, Fertigstellungstermin und was geschieht, wenn die Hypothek des Verkäufers nicht abgelöst wird.
5. Hinterlegen Sie den Vertrag innerhalb von sechs Monaten nach der Unterzeichnung beim Grundbuchamt (Gebühr 50 €). Nach dem Sale of Land (Specific Performance) Law schützt Sie das vor späteren Verkäufen oder Belastungen der Immobilie.
6. Käufer von außerhalb der EU beantragen die Zustimmung des Ministerrats mit dem Formular Comm. 145; siehe unten.
7. Zahlen Sie wie vereinbart und bewahren Sie für jede Zahlung einen Nachweis auf.
8. Übertragen Sie das Eigentum beim Grundbuchamt auf Ihren Namen und zahlen Sie bei einem Wiederverkauf die Grunderwerbsgebühr. Bei einem Neubauprojekt kann das Jahre später sein, wenn die Eigentumsurkunde ausgestellt wird.

• Mehrwertsteuer auf eine neue Immobilie: 19 % oder 5 % auf die ersten 130 m² und 350.000 € eines Hauptwohnsitzes, der bis zu 475.000 € kostet und bis zu 190 m² bebaubare Fläche hat; der Rest zu 19 %.
• Grunderwerbsgebühr bei einem Wiederverkauf: 3 % bis 85.000 €, 5 % bis 170.000 € und 8 % darüber, halbiert; entfällt, wenn Mehrwertsteuer gezahlt wurde.
• Stempelsteuer: ab dem 1. Januar 2026 abgeschafft.
• Eintragung einer Hypothek: 1 % des Darlehens.

Berechnen Sie Ihren Fall mit dem Rechner für Immobilienkaufkosten.

Diese Beispiele beruhen auf den Regeln von 2026 und stimmen mit dem Rechner für Immobilienkaufkosten überein.

Wiederverkauf für 300.000 €. Die Gebühr wird Stufe für Stufe berechnet und dann halbiert:

• 3 % auf die ersten 85.000 € = 2.550 €
• 5 % auf die nächsten 85.000 € (bis 170.000 €) = 4.250 €
• 8 % auf die verbleibenden 130.000 € = 10.400 €
• Voller Tarif 17.200 €; nach der Ermäßigung um 50 % zahlen Sie 8.600 €.

Nach derselben Rechnung zahlt man bei einem Wiederverkauf für 150.000 € 2.900 € und bei 500.000 € 16.600 €.

Neue Wohnung für 300.000 €, 120 m², Ihr Hauptwohnsitz. Der Preis liegt innerhalb von 475.000 € und die Fläche innerhalb von 190 m², und die gesamte Wohnung liegt unter 130 m² und 350.000 €, daher gilt für alles der ermäßigte Satz: 5 % × 300.000 € = 15.000 € Mehrwertsteuer und keine Grunderwerbsgebühr. Zum Regelsatz von 19 % läge die Mehrwertsteuer bei 57.000 €.

Hypothek. Ein Darlehen von 200.000 € kostet zusätzlich 1 % für die Eintragung der Hypothek: 2.000 €. Die Hinterlegung des Vertrags kostet in jedem Fall 50 €.

• Dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist oder der Bauträger zum Verkauf berechtigt ist.
• Hypotheken, Lasten, Gerichtsbeschlüsse oder sonstige Belastungen der Immobilie oder des Grundstücks.
• Planungs- und Baugenehmigungen und ob das Gebäude ihnen entspricht.
• Bei einem Neubauprojekt, ob und wann eine Eigentumsurkunde ausgestellt werden kann.
• Bei einem Käufer von außerhalb der EU die Zustimmung des Ministerrats nach Cap. 109.
• Welcher Mehrwertsteuersatz für eine neue Wohnung gilt und welche Unterlagen für den ermäßigten Satz nötig sind.

• Den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers beauftragen.
• Eine hohe Anzahlung leisten, bevor Eigentum und Belastungen geprüft sind.
• Den Vertrag nicht innerhalb von sechs Monaten beim Grundbuchamt hinterlegen.
• Annehmen, dass der Satz von 5 % gilt, ohne die Flächen- und Preisgrenzen zu prüfen und die Bescheinigung vor der Übergabe zu beantragen.
• Bei einem Wiederverkauf die Grunderwerbsgebühr im Budget vergessen.
• Einen Vertrag ohne Klausel zur Ablösung der Hypothek des Bauträgers unterschreiben.

Eine Eigentumsurkunde (Title Deed) belegt das Eigentum. Bei Neubauprojekten kann die Urkunde erst Jahre nach dem Kauf ausgestellt werden; bis dahin schützt Sie der hinterlegte Vertrag. Ihr Anwalt prüft, ob auf dem Grundstück des Bauträgers eine Hypothek lastet und wie sie abgelöst wird.

Lassen Sie sich vom Anwalt vor der Zahlung drei Dinge schriftlich geben: einen Grundbuchauszug zum Grundstück, die Liste der Belastungen und die Nummern der Planungs- und Baugenehmigungen. Lastet eine Hypothek auf dem Grundstück, sollte der Vertrag regeln, wie und wann die Bank Ihre Einheit freigibt. Wie Urkunden ausgestellt und übertragen werden, lesen Sie unter Eigentumsurkunden und Grundbuchamt.

Käufer von außerhalb der EU brauchen nach Cap. 109 die Zustimmung des Ministerrats. Der Antrag, Formular Comm. 145, geht an den District Officer des Bezirks, in dem die Immobilie liegt, mit einem Kontoauszug und den Angaben zur Immobilie; Ihr Anwalt reicht ihn ein.