Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern: 5 % für den Hauptwohnsitz, 19 % und Wiederverkauf

Mehrwertsteuer auf Immobilien fällt in Zypern beim ersten Verkauf eines Neubaus vor seiner Nutzung an, mit 19 %. Auf eine gebrauchte Immobilie, die der Eigentümer verkauft, fällt keine Mehrwertsteuer an; der Käufer zahlt stattdessen die Grunderwerbsgebühr beim Grundbuchamt. Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, um sie als Haupt- und ständigen Wohnsitz zu nutzen, können Sie 5 % auf die ersten 130 m² bebaubare Fläche und die ersten 350.000 € des Werts zahlen, sofern die gesamte Immobilie nicht mehr als 475.000 € kostet und nicht größer als 190 m² ist. Der Rest wird mit 19 % besteuert; über einer der beiden Grenzen der gesamte Preis. Die Reduced Rate VAT Certificate (Bescheinigung über den ermäßigten Satz) beantragen Sie vor der Übernahme bei der Steuerbehörde über Tax For All, und die Immobilie muss 10 Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz bleiben. Wird beim Kauf Mehrwertsteuer gezahlt, fällt keine Grunderwerbsgebühr an.

Gebäude sind grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit. Die Ausnahme ist die erste Lieferung eines Neubaus vor seiner Nutzung, die mit 19 % besteuert wird, sofern kein ermäßigter Satz gilt. Ein späterer Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung kann ebenfalls besteuert werden, wenn keine unabhängige Person das Gebäude mindestens 24 Monate genutzt hat. PwC weist darauf hin, dass „Erstbezug“ ab dem 1. September 2026 eine systematische Nutzung von mindestens 18 Monaten bedeutet.

In der Praxis: Wer vom Bauträger kauft, zahlt Mehrwertsteuer; wer eine gebrauchte Immobilie vom Eigentümer kauft, zahlt keine Mehrwertsteuer und stattdessen die Grunderwerbsgebühr beim Grundbuchamt. Bauland, das im Rahmen einer Geschäftstätigkeit verkauft wird, unterliegt seit dem 2. Januar 2018 der Mehrwertsteuer; Land, das nicht zur Bebauung bestimmt ist, etwa landwirtschaftliche oder geschützte Flächen, nicht.

Prüfen Sie vor der Unterschrift beim Bauträger, ob der Vertragspreis die Mehrwertsteuer enthält und mit welchem Satz sie berechnet wurde. Geht der Preis von 5 % aus, sollte der Vertrag regeln, was geschieht, wenn die Bescheinigung über den ermäßigten Satz abgelehnt wird, denn dann kann Ihnen die Differenz bis 19 % in Rechnung gestellt werden.

Seit der Reform von 2023 zahlt eine Privatperson, die eine Immobilie kauft oder baut, um sie als Haupt- und ständigen Wohnsitz zu nutzen, 5 % auf:

• die ersten 130 m² bebaubare Fläche,
• bis zu einem Wert von 350.000 €,
• sofern das gesamte Geschäft nicht mehr als 475.000 € beträgt und die gesamte bebaubare Fläche nicht mehr als 190 m².

Der Rest des Preises wird mit 19 % besteuert. Ist die Immobilie größer als 190 m² oder kostet sie mehr als 475.000 €, wird der gesamte Preis mit 19 % besteuert. Menschen mit Behinderung können 5 % auf die ersten 190 m² anwenden, unabhängig von der Gesamtfläche.

Beispiel: Eine neue Wohnung mit 110 m² für 300.000 € innerhalb der Grenzen trägt 5 % Mehrwertsteuer, also 15.000 €, gegenüber 57.000 € bei 19 %. Bei einer größeren oder teureren Immobilie lassen Sie die Aufteilung von Ihrem Anwalt berechnen oder nutzen den Rechner für Immobilienkaufkosten.

Eine neue Wohnung kostet 400.000 €, hat 150 m² bebaubare Fläche und wird Ihr Hauptwohnsitz. Sie liegt innerhalb der Grenzen von 475.000 € und 190 m², daher gilt der ermäßigte Satz für einen Teil davon. Die Zahlen entsprechen dem Rechner für Immobilienkaufkosten.

• Anteil für die ersten 130 m²: 400.000 € × 130 ÷ 150 = 346.666,67 €. Das liegt unter 350.000 €, daher gilt der ermäßigte Satz für den gesamten Anteil.
• 5 % × 346.666,67 € = 17.333,33 €.
• 19 % auf den Rest von 53.333,33 € = 10.133,33 €.
• Mehrwertsteuer insgesamt: 27.466,67 €, gegenüber 76.000 € beim vollen Satz von 19 %.

Eine Immobilie für 300.000 € mit 120 m² liegt vollständig innerhalb von 130 m² und 350.000 €, daher zahlt sie auf den gesamten Preis 5 %: 15.000 €. Eine Immobilie für 500.000 € liegt über 475.000 € und zahlt 19 % auf den gesamten Preis: 95.000 €.

Wiederverkauf: keine Mehrwertsteuer, aber der Käufer zahlt die Grunderwerbsgebühr beim Grundbuchamt zu halben Tarifsätzen: 3 % bis 85.000 €, 5 % von 85.001 € bis 170.000 € und 8 % darüber. Bei einem Wiederverkauf für 300.000 € sind das nach vollem Tarif 17.200 €, halbiert 8.600 €. Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, fällt keine Stempelsteuer mehr an.

Bauen auf dem eigenen Grundstück: Der Satz von 5 % gilt auch für den Bau eines Hauptwohnsitzes, innerhalb derselben Flächen- und Wertgrenzen; Sie beantragen eine Reduced Rate VAT (Construction) Certificate (Bescheinigung über den ermäßigten Satz für den Bau). Der Kauf des Grundstücks selbst ist ein separater Kauf: Verkauft ein Unternehmen es als Bauland, fallen 19 % Mehrwertsteuer und keine Grunderwerbsgebühr an; wird es privat und nicht im Rahmen einer Geschäftstätigkeit verkauft, fällt keine Mehrwertsteuer an, und es gilt die halbierte Grunderwerbsgebühr.

Renovierung und Reparatur: Arbeiten an einer privaten Wohnung, die mindestens drei Jahre alt ist, werden mit 5 % besteuert, nicht aber Material im Wert von mehr als 50 % der Dienstleistungen. Anbauten sind seit dem 20. August 2020 begünstigt. Ab dem 1. September 2026 muss die Wohnung außerdem mindestens 18 Monate genutzt worden sein.

Projekte, deren Planungsgenehmigung bis zum 31. Oktober 2023 erteilt oder beantragt wurde, können noch die alte Regel nutzen: 5 % auf die ersten 200 m², unabhängig vom Preis. Laut einer Mitteilung der Steuerbehörde vom Mai 2026, zusammengefasst von Kinanis, mussten die Erklärungen für diese Projekte bis zum 15. Juni 2026 eingereicht werden, sofern die Baugenehmigung bis zum 31. Dezember 2024 erteilt wurde, und der Tax Commissioner (Leiter der Steuerbehörde) kann offene Erklärungen bis zum 31. Dezember 2026 prüfen. Wenn Sie in einem solchen Projekt kaufen, bitten Sie den Bauträger um die Genehmigungsdaten und lassen Sie Ihren Anwalt vor der Unterschrift bestätigen, welche Regelung gilt.

1. Bevor Sie die Immobilie übernehmen, beantragen Sie bei der Steuerbehörde eine Reduced Rate VAT (Purchase) Certificate (Bescheinigung über den ermäßigten Satz für den Kauf) oder eine (Construction) Certificate, wenn Sie auf Ihrem eigenen Grundstück bauen. Die Behörde veröffentlicht Schritt-für-Schritt-Anleitungen; Anträge werden online über ihr System Tax For All (TFA) eingereicht.
2. Geben Sie dem Bauträger die genehmigte Bescheinigung, damit die Rechnung für den begünstigten Teil mit 5 % ausgestellt wird.
3. Wenn Sie den Zeitpunkt verpassen, kann der Tax Commissioner eine verspätete Erklärung innerhalb von 12 Monaten nach der Übernahme akzeptieren, wenn Sie einen triftigen Grund nachweisen, etwa Abwesenheit von Zypern oder Krankheit (Gesetz 55(I)/2024).

Sie müssen die Immobilie 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen. Wenn Sie früher aufhören, melden Sie dies dem Tax Commissioner innerhalb von 30 Tagen und zahlen die Mehrwertsteuerdifferenz für die verbleibenden Jahre zurück; Ausnahmen gelten im Todesfall oder bei Übertragung auf ein berechtigtes volljähriges Kind. Den ermäßigten Satz können Sie für eine spätere Immobilie erneut nutzen.

Wir reichen den Antrag auf die Bescheinigung für den ermäßigten Satz ein und prüfen die Mehrwertsteuer-Lage für Sie; ein zugelassener Anwalt, der nur für Sie handelt, prüft die Genehmigungen und die Mehrwertsteuerregelung des Projekts und den Vertrag. Lesen Sie als Nächstes Immobilienkauf in Zypern und Grundbuch und Eigentumsurkunden.